Q=은퇴를 앞두고 노후대비를 하려는 50대 초반 직장인입니다. 젊은 시절 부동산 투자를 통해 자산을 모았지만 충분한 준비없이 여러 곳에 투자한 탓에 손해를 본 일이 있습니다. 게다가 자산 가운데 부동산이 대부분이라 노후를 위해 부동산 보유 비중을 적절히 조절해야 하는 상황입니다. 이럴 경우 어떤 원칙을 가지고 대응해야 할까요.

A=부동산 자산의 리모델링을 위해서 우선 고려해야 할 점은 노후에 대한 효용성입니다. 향후 노후 생활에 실질적으로 필요한 지 면밀히 따져보는 것입니다. 가장 중요한 것이 현금흐름 즉 임대수익입니다. 노후의 생활비 등 소요자금을 위해선 부동산 자산도 필요한 현금흐름의 제공 여부가 중요한 잣대가 될 수 있습니다. 이에 반해 자산가치 상승가능성은 우선순위를 낮게 잡아야 합니다. 아무리 장기적 전망 좋다고 하더라고 보유세 부담이 크고 현금 흐름이 없어 은퇴생활에 도움이 되지 않는 부동산은 매각하는 것이 좋습니다. 대표적인 것이 토지입니다.

두 번째는 절세 입니다. 부동산은 매각시 투자수익 환수가 중요한데 이때는 양도소득세 절세가 핵심입니다. 최근 정부는 부동산 시장 부양을 위해 다주택자 양도세 중과와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 한시적으로 유예하고 있습니다. 더 나아가 다주택자에 대한 양도세 폐지가 거의 확실한 상황입니다. 이런 측면에서 부동산 보유비중이 높은 은퇴자들은 부동산 매각시 과거에 비해 확실히 절세혜택을 볼 것으로 예상됩니다. 어떤 경우 부동산 수익이 너무 크거나 아예 손실이 큰 경우도 있는 데 만약 수익과 손실 모두 큰 부동산을 갖고 있고 이들을 다 처분할 예정이라면 같은 해에 한꺼번에 처분하는 것이 절세에 큰 도움이 됩니다. 양도세는 일년 동안 매각한 모든 부동산의 시세차익을 합쳐 계산하기 때문에 손실이 난 부동산은 수익이 큰 부동산을 파는 시점과 동일 연도에 매각을 진행하면 부동산의 투자손실이 투자수익을 축소시켜 양도세를 줄이는 효과를 볼 수 있습니다.