Q. 서울에 사는 김모(40)씨는 전세 보증금 3억원에 아파트를 임차해서 살다가 계약기간(2년)이 만료됐다. 김씨는 주변 전세 시세를 감안해 2,000만원 정도는 올려줘야 겠다고 생각했지만 집주인은 5,000만원 인상을 요구해왔다. 보증금 인상 폭이 너무 커 고민하던 김씨는 한 지인으로부터 '주택임대차보호법의 증액제한규정'을 듣게 됐다. 김씨는 증액제한규정에 따라 전세보증금을 올려주고 기존 아파트에 계속 살 수 있을까.

A. 서울과 수도권을 중심으로 전세시장은 말 그대로 대란이다. 전세가가 매매가의 80%에 육박하는데도 매물을 구하기가 어려운 실정이다. 때문에 김씨처럼 계약 만료로 재계약하려고 하면 전세보증금을 너무나 많이 올려달라고 한다.

집주인의 과도한 전세보증금 인상 요구에 제동을 걸 수 있는 법률적 장치를 살펴보면 주택임대차보호법의 증액제한규정이라는 게 있다.

주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 차임, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다"라고 규정하고 있다.

대통령이 정하는 기준에 따른 비율은 시행령 제2조 제1항에서 "약정한 차임의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하도록"이라고 규정하고 있다. 다만 제2조 제2항에 따르면 "위 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 이뤄진 뒤 1년 이내에는 하지 못한다"고 규정돼 있다.

하지만 이러한 보증금증액제한 규정이 임대차 계약 종료 후 재계약 시에도 적용될 수 있는지가 문제다. 이에 관해 대법원은 '주택임대차보호법 제7조 규정은 임대차 계약의 '존속 중' 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용된다고 판시하고 있다. 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차 계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다는 게 대법원 판례다.

따라서 김씨처럼 전세 재계약을 하는 경우에는 증액제한규정의 적용을 받지 않는다. 아울러 이를 규율하는 별도의 법도 없는 터라 전세 만기시 집주인의 증액요구를 제한할 수 있는 제도적 장치는 없다고 볼 수 있다. 결국 김씨는 집주인의 요구대로 전세보증금을 올려주든지, 아니면 다른 집을 알아봐야 할 처지가 됐다.

/이장희 법무법인 케이파트너스 변호사 heeyaahlee@naver.com