나는 경매보다 NPL이 좋다

성시근 건국대학교 미래지식교육원 NPL 지도교수

부동산 시장에 NPL투자의 열기가 뜨겁다.

부동산을 저렴하게 매입하는 방법으로 경매를 많이 활용하고 있었지만, 최근 들어 부실채권에 대한 관심이 폭증하고 있다. 경매보다 저렴하게 부동산을 구입 할 수 있는데다 절세까지 가능하기 때문이다.

‘NPL’(Non Performing Loan, 무수익여신)은 원금이나 이자가 3개월 이상 연체된 부실채권을 말한다. NPL은 채무자가 채권자에게 원금이나 이자를 갚지 못 하는 경우에 발생한다. 아파트 대출금 이자를 3개월 연체해도 NPL이다. NPL투자는 은행권의 부실채권을 매입 한 뒤 경매를 통해 배당을 받거나 직접낙찰 받아 수익을 얻는 것이다.

이렇듯 대출이 있는 곳에 NPL이 있고, NPL 있는 곳에 경매가 있는 것이다.

그러면 경매와 NPL중에서 어느 것이 좋을까?

경매와 NPL의 차이점을 △낙찰가능성 △투자금 회수 △매도 용이성 △세금 등 4가지 항목으로 나눠 비교해보자

첫째 낙찰가능성은 어느 쪽이 더 높을까?

“1억 2천이냐, 1억 4천이냐, 그것이 문제로다.”

햄릿의 고뇌 못지않게 경매 입찰자들은 깊은 갈등과 번민에 쌓인다.

경매 입찰금액을 결정하는 일은 그야말로 피를 말리는 일이다. 입찰가격을 조금 낮추면 떨어질 것 같고, 조금 더 쓰자니 2등과 금액 차이가 많이 날 것 같아 고민인 것이다. 입찰가격을 입찰함에 넣은 그 순간까지 고민이고, 집행관이 최고가매수신고인을 호명하는 순간까지 가슴이 벌렁거린다.

그런데 부실채권을 매입한 사람이라면 얘기가 달라진다.

입찰가격을 그리 크게 고민하지 않아도 된다. 자신이 매입 한 NPL로 채무자로부터 받을 수 있는 최고금액까지 고가 입찰할 수 있기 때문이다. 부동산 경매에서 부실채권을 매입한 사람이 낙찰 받을 가능성은 거의 99%다.

둘째, 투자금을 빨리 회수할 수 있는 쪽은?

경매입찰로 부동산을 매입했다면 부동산 경기에 따라 투자금 회수에 상당한 시간이 필요하다. 이는 대출이자와 세금 문제가 연결되어 있다.

1년 이내 단기 매매에는 양도차익의 40%가 부과되기 때문에 보통 경매 투자자들은 2년이 경과하기를 기다린다. 그런데 2년 후 부동산의 가격 흐름은 족집게 무당이라도 예측하기가 어렵다. 반면 부실채권을 매입해 배당으로 수익을 올리려는 투자자라면 이런 면에서 상당히 유리하다. 몇 달 후의 경매낙찰 예상가격은 충분히 예측할 수 있기에, 마음 편하게 배당기일만 기다리면 되기 때문이다. 기본적으로 단기투자 성격인 부실채권 투자는 투자 예측이 확실하고, 투자금 회수 기간도 짧다.

셋째, 어느 쪽이 매도하기 더 쉬울까?

경매로 낙찰 받은 사람은 나중에 부동산을 매각할 때 상당히 불리한 입장에 서게 된다. 낙찰가격이 만천하에 공개돼 있기 때문에 매수자는 자신에게 유리한 협상을 하려 할 것이다. 그런데 부실채권으로 낙찰 받은 사람은 정반대의 상황이 펼쳐진다. 시세 보다 높게 낙찰 받았다는 것을 다 알기 때문이다. 또한, 부실채권 투자자는 배당투자, 유입투자, 자진변제투자, 재매각 등 다양한 방법이 있는 반면 경매 입찰은 소유권 이전 이후 매각하는 방법뿐이다.

넷째, 세금에 대한 절세는 어느 쪽이 유리 할까?

부실채권을 매입해 경매에서 낙찰 받은 투자자들에게는 절세가 가능하다. 왜 그럴까? 양도세란 양도를 통해 발생한 이익에 대해 과세하는 것인데, 매도가격보다 낙찰가격이 더 높으니 양도세가 과세될 근거가 없다. 양도를 통해 이익은커녕 손해가 난 셈이기 때문이다. 경매 보다 부실채권이 좋은 여러 가지 이유 중에서 가장 확실하고 강력한 것이 바로 세금 문제이다.

결국, 부동산투자자라면 당연히 경매투자 보다는 NPL투자를 선호 할 것이다. 이제 경매보다 좋은 NPL 투자에 관심을 갖자

문의 사항 전화(02-778-4747)무료문자(013-3366-0110)