[1·31 부동산 대책] 91兆 임대주택펀드 어떻게 조성하나 2019년까지 年 5,000억 재정 투입토공·주공·국민주택기금등 공공기관 주도 설립"국고채 수익률이상 보장" 연기금등 투자 유인"수익 내지 못하면 재정손실 가능성" 우려도 이종배 기자 ljb@sed.co.kr 비축용 장기임대주택 건설을 위한 '임대주택 펀드' 조성은 '1ㆍ31대책'의 핵심으로 꼽힌다. 정부는 연기금ㆍ주택공사ㆍ토지공사 등 공공자금 외에 민간자금을 끌어들여 2007년부터 오는 2019년까지 연평균 7조원, 총 91조원의 펀드를 조성하겠다고 밝혔다. 또 수익률 보전과 펀드 활성화를 위해 재정에서 2008년부터 2019년까지 연평균 5,000억원, 총 6조원을 투입할 계획이다. 펀드를 통해 건립될 임대주택은 10년간 임대한 뒤 2019년부터 매각(분양전환)되고 이를 통해 원금을 회수한다는 계획을 세워놓고 있다. ◇국고채 수익률 이상 보장=임대주택 펀드는 토지공사와 주택공사ㆍ국민주택기금 등 공공기관 주도로 설립한다. 여기에 연기금ㆍ투신ㆍ보험사ㆍ농협ㆍ우체국 등 재무적 투자자를 끌어들여 이 돈을 임대주택사업 시행자에게 출자하는 방식이다. 정부는 재무적 투자자를 유인하기 위해 '5~10년 국고채 유통수익률+α'를 보장해줄 계획이다. 국고책 수익률이 5%대 초반인 점을 감안해볼 때 정부 보전 수익률은 6%대 내외가 될 것이라는 게 재정경제부의 설명이다. 기관투자가 등의 자금을 동원하더라도 7조원(연평균)의 자금이 모이지 않을 경우 투신권을 통해 임대주택 투자 펀드를 판매하는 것도 고려한다는 계획이다. 자금조달 및 운영ㆍ주택관리는 전문 자산관리회사(AMC)가 맡는다. 정부는 임대주택 펀드의 효율적 운용을 위해 재정경제부, 건설교통부, 기획예산처, 민간 전문가들로 구성된 '펀드관리위원회'를 만들 계획이다. ◇연간 7조원씩 조성=연간 7조원, 총 91조원 펀드 조성에 대해 정부는 충분히 가능할 것으로 보고 있다. 공공기금으로 우선 메운 뒤 부족분을 민간자금을 활용한다는 계획인데다 수익률 보장 조건이 이를 가능하게 할 것으로 보고 있다. 이에 대해 박병원 재경부 차관보는 "잠재적 투자자와 충분히 협의했다"고 말했다. 업계에서도 임대주택 펀드에 비해 수익률이 떨어지는데다 투자위험을 감수해야 하는 채권시장은 물론 채권형 펀드 등에서 자금이 일부 임대펀드로 이동할 것으로 예상하고 있다. 실제 채권형 펀드 수익률은 지난 2006년 평균 4.71%에 그쳤으며 2005년에는 1.9%에 그쳤다. 재경부의 한 관계자는 "일종의 BTL 사업"이라며 "정부가 일정 수익률을 보장해주기 때문에 민간에서 적지않은 참여가 있을 것으로 보인다"고 말했다. ◇수익 못 낼 땐 재정부담=문제는 재정 손실의 우려가 적지않다는 점이다. 임대주택은 투자자금이 일시에 들어가지만 회수는 장기간에 걸쳐 이뤄진다. 구조적으로 일정 기간 동안은 손실이 불가피한 것이다. 정부도 이 점을 알고 있다. 노대래 재경부 정책조정국장은 "임대주택 특성을 고려해볼 때 2007~2019년에는 펀드의 손실이 불가피하다"고 말했다. 이를 감안, 정부는 2008년부터 2019년까지 12년 동안 재정에서 연평균 5,000억원가량을 지원할 계획"이라고 설명했다. 하지만 임대주택 매각 시점(2019년 이후)부터는 이익실현이 가능할 것으로 보고 있다. 권오규 부총리 겸 재경부 장관은 "현 시점 기준으로 30평형 임대주택을 짓는 데 1억8,000만원 정도 소요된다"며 "매각 시점인 2019년 이후에 물가 상승률 등을 고려해볼 때 매각가격이 2억5,000만원 이하로 떨어지지 않으면 손해를 보지 않는다"고 말했다. 하지만 임대주택 펀드가 여느 펀드와 달리 투자자에게 원금과 이자를 모두 보장하는 구조이기 때문에 임대주택을 건설했는데 장기간 미분양이 발생하게 될 경우 국민 부담으로 투자자들의 이윤을 보장하는 상황이 발생할 수 있다는 게 문제이다. 목 좋은 곳이 아니면 값싼 임대주택도 미분양으로 신음하고 있는 것이 현실이다. 자산운용업계의 한 관계자는 "정부가 시장 원리에 따라 자금을 조달한다고 밝히고 있지만 재정을 통해 손실을 보전해준다는 발상 자체가 시장을 교란시킬 수 있다"고 지적했다. 입력시간 : 2007/01/31 18:06