전종철 건국대 부동산아카데미 교수

세계적인 투자가 짐 로저스 로저스 홀딩스 회장은 “10년 뒤에는 농부가 람보르기니를 타고 다니고, 증권사 직원들은 트랙터를 몰거나 기껏해야 택시를 모는 상황이 올지도 모른다.”다고 말한다. 농업의 성장 가능성에 주목할 것을 역설한 것이다. 농지는 농업의 터전으로서 뿐만 아니라 투자대상으로서도 인기가 있는 상품이다.

현장 실무를 하다보면 지목은 임야인데 현황은 농업용으로 사용되고 있는 토지를 가끔 볼 수 있다. 이런 경우 해당 토지를 농지로 볼 것인지, 산지로 볼 것인지의 문제가 발생한다. 농지에 해당되는지 여부가 중요한 이유는 소유권을 취득하기 위해서는 반드시 농지취득 자격증명을 발급받아야 하기 때문이다. 경매가 진행 중인 토지라면 낙찰자가 농지취득 자격증명을 발급받지 못하면 입찰 보증금을 떼일 수 있다. 취득대상 토지가 농지에 해당되는지 여부가 매우 중요한 이유다.

농지법에 의하면 농지는 지목이 전·답·과수원으로 되어 있는 토지와 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 또 해당 토지의 개량시설(유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 등)의 부지와 농지에 설치하는 고정식 온실 · 버섯 재배사 및 비닐 하우스와 그 부속시설의 부지, 축사와 농림수산 식품부령으로 정하는 그 부속시설의 부지, 농막·간이 퇴비장 또는 간이 액비저장조의 부지도 해당된다.

농지법상 농지의 정의를 바탕으로 실무에서 투자자들이 많이 혼동하는 사례를 몇 가지 정리해보자.

첫째, 지목이 전·답, 과수원이 아닌 농지의 개량시설인 유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 등의 부지도 농지에 해당되기 때문에 해당 토지를 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 농지전용 허가 대상이 된다.

둘째, 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지와 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 다년생식물의 재배에 이용되는 토지, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등은 농지법상 농지에 해당되지 않는다.

셋째, 지목이 임야인 토지라도 형질을 변경해 3년 이상 계속해서 농작물 경작이나 과수 등 다년생식물의 재배에 이용할 경우 농지법상 농지에 해당된다고 볼 수 있다. 농지취득 자격증명 발급 대상 토지에 해당 되는 것이다. 물론 해당 토지가 농지인지 산지인지에 대한 최종 판단은 소재지 관할청에서 과세자료, 농지정보시스템, 항공사진 등 각종 자료와 현지조사 등을 거쳐 확인하면 된다.

농업인이 아닌 개인이 농지 취득자격증명을 발급 받는 방법은 두 가지가 있다. 취득대상 토지의 면적이 1,000㎡ 미만이면 주말 체험 영농 목적으로 농지 취득자격증명을 발급받을 수 있다. 이 경우 농업경영 계획서는 제출하지 않아도 된다. 이때 1,000㎡ 기준은 해당 토지만 기준으로 하는 것이 아니고 세대원 전부가 소유하는 총면적을 말한다.

취득대상 토지의 면적이 1,000㎡ 이상이면 ‘농업인이 되고자 하는 자’의 자격으로 농업 경영계획서를 첨부하여 신청하면 농지 취득자격증명을 발급받을 수 있다. 또한, 취득대상농지가 ‘영농여건불리농지’인 경우에는 농지 취득자격증명을 발급받지 않고도 농지를 취득할 수 있다. 영농여건불리농지 해당 여부는 부동산종합증명서 또는 토지이용계획 확인서를 통해서 확인할 수 있다.

마지막으로 농지를 취득하고 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 농지에 330㎡ 이상의 고정식 온실 · 버섯재배사 · 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치해 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하면은 농지원부를 발급받을 수 있다. 농지원부는 토지소재지가 아닌 발급 신청자의 주소지 구청이나 면사무소 등에서 신청할 수 있다. 문의 전화(02)778-4747 또는 무료문자(013)3366-011