공동주택 층간소음 문제를 해결하기 위한 국회 차원의 논의까지 되고 있는 가운데 층간소음문제 해결에 대한 움직임도 늘고 있다. 그러나 이미 부실하게 지어진 아파트에 입주하여 고통 받는 사람들 중에는 시공사나 분양사를 상대로 소송을 생각하는 사람들도 많다.

하지만, 정작 소송을 시작하려면 누구를 찾아가 어떻게 시작해야 할지 잘 모르고 있는 것이 현실이다. 이에 아파트 하자 소송과 관련하여 법무법인 하나의 황정규 대표변호사에게 몇 가지 궁금한 점들을 물어보았다.

Q. 아파트 하자소송은 소송을 부추기는 변호사들의 배만 불린다는 얘기가 있는데, 아파트 하자 소송, 과연 필요한 것인가.

A(황정규 변호사): 매사에 긍정적인 면과 부정적인 면이 있지만, 결론적으로 아파트 하자 소송은 필요하다고 본다. 대법원 판결의 표현을 빌리자면, 집합건물법과 주택법이 집합건물 시공자나 분양자의 부실건축에 대한 책임을 보다 강화하고, 소멸시효도 10년으로 연장한 것은 시공자 등으로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위한 것에 그 이유가 있다고 보고 있다.

부실공사에 대하여 엄격하게 책임을 묻는 제도적 장치가 활발하게 기능하고 있다는 사실은 시공자 등으로 하여금 보다 견고한 건물을 짓도록 긴장하게 하고 자극제 역할을 한다는 의미에서 긍정적인 효과는 분명 있다고 생각한다.

Q. 아파트 하자의 종류에는 어떤 것들이 있나.

A: 미시공, 변경시공, 부실시공 등이 있다. 미시공이란 예정된 공정이 모두 종료되었지만 건물의 주요구조 부분이 아닌 일부 공사가 누락된 경우를 말한다. 이는 주요구조부분의 공사가 누락된 미완성과는 구별되는 개념이다. 그리고 변경시공이란 당초의 계약내용을 임의로 변경한 것을 말하고, 부실시공이란 시공이 되었지만 흠이 있는 경우를 말한다.

Q. 아파트 하자의 종류에 따라 그 대처방법도 다르다고 보아야 하나.

A: 그렇다. 좀 더 정확하게는 하자가 발생한 시기에 따라 그 대처방법이 달라진다고 볼 수도 있다. 앞에서 본 미시공, 변경시공, 부실시공 등에 대해서 모두 손해배상청구는 가능하다.

다만, 그러한 하자가 신축아파트에 대한 사용검사일 이후에 발생한 하자일 경우 집합건물법과 주택법에 의하여 보호되고 있다. 이는 주로 부실시공에서 그 원인을 찾을 수 있으며 사용검사 이후에 건물의 벽체나 바닥에 나타난 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량 등이 생기는 것을 말한다.

이러한 하자에 대하여는 시공자나 분양자뿐만 아니라 건설공제조합에 의하여서도 두텁게 보호되고 있다. 이러한 소송은 대부분 입주자 대표회의가 수분양자 등으로부터 채권을 양도받아 소송을 제기하고 있는데, 그 이유는 입주자대표회의는 공동주택의 하자보수와 관련하여 행정적인 보수청구권만을 갖고 있고, 실체적인 권한은 수분양자 또는 현 소유자들에게 있기 때문이다.

따라서 이러한 소송은 제소 여부를 신중하게 검토하여 결정하되 일단 결정되고 나면 모든 수분양자 등이 일치단결하여 입주자대표회의에 채권을 양도해주는 것이 필요하다. 채권이 양도된 비율만큼만 배상이 이루어지기 때문이다.

다음으로, 신축아파트의 하자가 사용검사일 이전에 발생한 경우에는 민법상 공사도급계약 불완전이행책임에 근거하여 시공자를 상대로 하여 손해배상청구를 할 수가 있다. 예컨대 건설회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나, 설계도면과 다르게 임의로 변경 시공하는 등의 잘못으로 인하여 사용검사 이전에 이미 건축물에 하자가 나타난 경우를 말한다.

그런데 이러한 하자에 대해서는 직접 공사도급계약을 체결한 당사자인 재개발·재건축조합 등의 건축주만이 그 소송을 제기할 수 있는 제한이 있다. 입주자 대표회의나 조합원 또는 수분양자는 시공자와 직접적인 계약관계가 없기 때문에 시공자를 상대로 하여 손해배상을 청구할 수 없는 것이다. 또 이 소송은 공사도급계약에 기한 청구이기에 상사시효 5년이라는 제한이 있으므로 실기하지 않도록 주의하여야 한다.

한편, 미시공, 부실시공 또는 변경시공 등의 공사상 잘못이 사용검사 이전에 이미 있었다고 하더라도 그로 인한 균열이나 작동 또는 기능불량 등으로 인한 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장이 사용검사 후에 나타나는 경우에는 집합건물법 및 주택법 등에 근거한 하자소송이 가능하다고 보고 있음도 유념할 필요가 있다.

Q. 아파트의 일조권이나 조망권 등도 분쟁의 대상이 되나.

A: 분양받은 아파트가 일정시간 이상의 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출되는 등의 피해가 있는 경우도 건축물의 하자라고 볼 수 있다. 그러나 대법원은 그로인한 배상책임에 대해서는 제한적으로만 허용하고 있다.

즉, 분양계약의 체결과정에서 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황에 대하여 일정한 기준에 이르도록 하는 특별한 약정이 이루어졌거나, 수분양자가 일조 등이 일정한 기준에 미치지 않는 사정을 알았더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 경우에 한하여 시공자 등에게 배상책임을 인정하고 있다. 물론 이는 건물 소유자 등이 인근 건물의 신축으로 인하여 종래 향유하던 일조량이 감소하여 사회통념상의 수인한도를 넘는 경우에 인정되는 배상책임의 경우와는 다른 것이다.

이처럼 하자소송의 경우 어려운 전문용어와 법률용어들에 대한 이해가 필요하기 때문에 일반인이 혼자서 분쟁을 해결하는 것은 어렵다. 황정규 변호사는 “아파트 하자 소송은 전문적인 소송분야 중 하나”라면서, “하자의 유형에 따라 적절한 소송형태로 대처해야 함에도 불구하고 잘못된 길로 접어들어 우왕좌왕하다가 실기하는 사례를 목격할 수 있다. 따라서 노하우가 축적된 전문변호사를 찾아 충분히 상담하여 마땅히 보호받고 보장받아야 할 권리를 찾아 이를 충분히 향유하기 바란다”고 조언했다.

＜도움말: 법무법인 하나 황정규 대표변호사 www.hanalaw.kr>

/디지털미디어부