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Q. 아파트형 공장 건물을 시공해 분양한 시행사가 경기 불황 탓에 미분양 사태를 맞았다. 결국 시행사는 전체 분양물량의 10% 가량만 30명에게 분양하고 나머지를 고스란히 떠안게 됐다. 이 후 시행사는 직접 건물관리소와 관리인을 두고 관리비, 주차비 등을 징수하며 건물을 운영했다. 하지만 시행사는 인근 건물보다 높은 관리비와 주차비 등을 징수했다. 이럴 경우 어떻게 하면 시행사를 제외한 나머지 구분소유자들이 시행사의 전횡을 막을 수 있을까.
A. 벽이나 문 등으로 구분돼 구조상 독립성과 다수의 소유권이 인정되는 건물을 집합건물이라고 한다. 사무실이나 오피스텔 등 업무시설이나 상가, 공동주택 등이 이에 해당한다. 집합건물의 소유권을 구분소유권이라고 하며 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 규정하고 있다.
구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다. 또 구분소유자가 10인 이상이면 관리단을 대표하고 관리단 사무를 집행할 관리인을 선임해야 한다. 관리인은 관리단집회 결의로 선임하거나 해임한다. 관리인의 역할은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하고 관리하는 행위, 관리단을 대표하는 재판상 또는 재판 외의 행위 등이다.
또 건물 관리나 관한 사항 중 집합건물법에서 정하지 아니한 사항은 규약으로 정할 수 있다. 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 얻어야 하고 관리단집회의 의사는 집합건물법과 관리규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결한다.
따라서 위 사례에서 의결권은 시행사에서 과반수를 점하고 있고, 구분소유자의 과반수는 시행사를 제외한 나머지 구분소유자에게 있으므로 어느 쪽으로도 결의가 날 수 없는 상황이다. 이러한 상황에서 시행사가 자신이 선정한 관리인을 통해 관리행위를 하는 것은 아무런 법적 근거와 권한이 없는 상태에서 행하는 것이므로 '무효'이다.
구분소유자가 10인 이상이므로 관리인을 선임해야 하는데 관리단집회 결의를 통해 관리인을 선임하지 않는 터라 시행사가 자체적으로 설치해 운영하는 관리사무소와 관리인은 적법한 관리인이 아니기 때문이다.
그렇다면 시행사를 제외한 나머지 구분소유자가 시행사를 상대로 취할 수 있는 법적수단은 무엇일까. 법원에 임시관리인선임을 신청을 하고 시행사의 독단적인 관리행위에 대해 직무집행정지가처분을 신청할 수 있다. 나아가 그동안 시행사가 징수한 관리비 및 주차비에 대해 부당이득반환청구 소송을 제기할 수 있다. 이러한 법적조취로 시행사의 독단적인 관리행위에 대한 제동을 걸고 피해구제를 받을 수 있다. heeyaahlee@naver.com