장기주택마련펀드는 해지… 마이너스대출이자부터 축소

생활비 등 최대한 줄이고 소장펀드는 현 불입액 유지

주택대출 상환계획도 고려를

안녕하세요. 올해 36살의 4인 가족 가장입니다.

월 수입은 세후 365만원입니다. 월 지출은 전세자금, 마이너스 이자 30만원, 연금보험 10만원, 연금펀드 20만원, 장마펀드 20만원, 보험(4인 가족) 45만3,000원, 청약저축 10만원, 재형저축 10만원, 소장펀드 50만원, 경조사 회비 20만원, 월세 17만원, 교육비 30만원, 생활비 100만원 등입니다.

은행대출은 전세자금대출 4,400만원과 마이너스대출 3,000만원이 있습니다. 현재 LH재건축 임대에 살고 있으며 보증금으로 8,800만원이 있습니다. 펀드, 청약을 고려하면 금융자산으로 약 3,000만원 가량 보유하고 있습니다.

현재의 재테크 제1의 목적은 오는 2019년에 현재 살고 있는 곳을 분양 받는 것입니다. 시세가 약 3억5,000만원대로 형성되고 있습니다. 현재 상황을 고려해 목표 시점까지 분양을 받기 위해서는 포트폴리오를 어떻게 조정해야할 지 문의드립니다.

먼저 주택 구입시 가용할 수 있는 현재 자산과 주택구입자금대출 가능금액을 감안해 부족자금을 산출하고 2019년을 목표로 하여 부족자금을 마련해야 합니다.

이때 가급적 현재 보유중인 소득공제 상품 및 고금리 저축상품을 활용하는 것이 바람직하겠습니다.

주택시세가 3억5,000만원이고 순자산이 4,400만원, 주택담보대출 가능금액 2억4,500만원(시세의 70%)임을 감안하면 부족자금은 6,100만원입니다. 따라서 5년간 매월 1백만원 남짓한 자금을 저축한다면 의뢰인께서 목표로 하는 주택마련이 가능하리라 판단합니다.

또 주택마련 이후 대출 상환계획도 같이 고려해야 합니다. 2억4,500만원을 30년간 매월 원리금 균등분할상환 한다면 금리변동이 있을 수 있겠지만 연 3.5%수준으로 감안시 매월 110만원 수준이므로 이점도 주택마련에 대한 계획에 포함해서 고려해야 할 것입니다.

포트폴리오 조정에 있어서는 현재 보유대출이 많다고 판단되므로 청약저축을 제외한 펀드를 마이너스대출 일부 상환에 충당해 우선적으로 대출이자를 줄이기를 추천합니다. 펀드의 수익은 불확정적인 수익인데 반해 대출과 이에 따른 이자는 확정적인 비용이기 때문입니다. 현재의 고정적인 대출이자 30만원을 20만원으로 하향 조정했습니다.

장기주택마련저축펀드의 경우 2012년 이후 소득공제 대상에서 제외된 점을 고려해 타 상품으로 적립금액을 조정했습니다.

소득공제장기펀드는 주택구입시기에 만기에 도달하지 않는다 하더라도 가입일부터 5년경과 해지 시에는 소득공제 추징이 없기 때문에 기존 비중을 유지했습니다.

소장펀드는 총급여 5,000만원 이하의 근로소득자만 가입이 가능해 다소 아쉬움이 있지만 절세와 수익을 극대화할 수 있는 추천 상품입니다. 5년 내 해지 시 납입금액의 6%를 추징하지만 소득공제로 절감된 세액을 초과할 수 없으니 불이익은 없습니다. 5년이라는 기간이 재무 계획과 맞지 않아 망설이지 말고 일단 개설해 두고 묵혀두면 개설 후 10년 동안 소득공제를 받을 수 있는 계좌를 확보하는 상품입니다.

재형저축 또한 비과세적용을 받을 수 있는 기간인 7년에 미달해 이자에 대해 과세가 된다 할지라도 타 저축 상품대비 금리가 높기 때문에 주택마련 목적으로 활용가치가 충분해 적립비중을 상향조정했습니다. 불입액을 현재의 10만원에서 5배 많은 50만원까지 올리시기를 권해드립니다.

노후 자금은 일찌감치 마련하는 것이 좋습니다. 현재의 월급을 어떻게 관리하는지에 따라 노후의 삶의 질은 달라질 것입니다. 의뢰인께서는 현재 연금펀드, 연금보험에 각각 20만원, 10만원씩 불입하고 있습니다. 이 고정지출은 현재 기조로 유지하시되 여유 자금이 생기면 불입액을 늘리는 것도 방법입니다.

주택마련이후 주택자금대출 원리금상환에 부담에 있어서는 월 100만원 저축을 했던 자금과 그 동안 부담했던 대출이자와 월세가 여유자금으로 남기 때문에 별 무리가 없겠습니다.

무엇보다 중요한 것은 경조사·회비 내지 생활비 등 무심코 지출할 수 있는 고정비용들을 허리를 졸라매 줄여나가는 것입니다. 이에 경조사·회비는 20만원에서 15만원으로, 생활비는 100만원에서 85만원으로 각각 줄이기를 권유드립니다.

물론 생활비와 부대비용을 줄이기 힘들다고 할 수도 있습니다. 그럴 ？？마다 내 집 마련의 꿈을 다시한 번 되새기면서 고정비 지출 삭감에 신경쓰시기 바랍니다.

주택마련이라는 명확한 목표를 달성하기 위해서는 일관성 있는 실행이 중요합니다. 고수익을 노리는 투자성이 높은 상품은 자칫 주택마련시기에 원금손실의 상황에 놓이는 어려움에 봉착할 수 있으므로 유의해야 하겠습니다.