지난 80년대 말에 생긴 일본 부동산 거품이 꺼지면서 발생한 금융부실은 일본 경제를 10년 장기침체에 빠뜨린 바 있다. 같은 시기에 미국에서도 부동산 시장의 과열이 냉각되면서 90~91년에 미국은 짧은 경기침체를 겪었다. 과거의 사례를 보면 부동산 시장의 거품이 꺼질 때 반드시 금융부실을 동반했고, 그 부실을 어떻게 진정시키는지 여부에 따라 경기에도 큰 영향을 미쳤다는 사실을 알 수 있다. 미국의 경우 80년대 부실 여신(NPL)이 누적되면서 금융기관들의 연쇄부도가 발생, 금융산업이 대대적인 구조조정 과정을 거친 경험이 있다. 미국은 80년대에도 부실 여신으로 인한 동맥경화 현상에 빠졌다. 80년부터 94년까지 미국 연방예금보험공사(FDIC)의 관리를 받는 금융기관 중 1,600개가 문을 닫거나 금융감독 당국의 지원을 받았다. 당시 은행의 폐업은 1929년 대공황 때보다 많았고 규모도 컸다. 미 최대 금융기관인 씨티은행이 부실에 허덕이다 알 왈리드 사우디아라비아 왕자의 도움으로 회생한 것은 당시 미 금융계의 어려운 현실을 잘 보여주고 있다. 시장 스스로 문제를 해결하지 못하자 결국 정부가 총대를 멨다. 미 행정부는 부실 금융기관을 처리하는 것이 미국 경제를 살리는 지름길이라고 판단했다. 부실 여신으로 허덕이는 저축대부조합(S&L)을 대대적으로 정리하고 정부의 지급보증으로 ‘브래디본드’를 발행, 이를 통해 끌어들인 자금으로 금융기관들의 추가 부실을 차단할 수 있었다. 일본은 부동산 시장 버블이 꺼지며 경제 전반에 타격을 준 대표적인 사례다. 83년 도쿄 중심부에서 시작된 부동산 가격 상승은 점차 일본 전역으로 확산되며 91년 초까지 이어졌다. 80년 중반 도쿄 중심부의 지가 상승률은 전국과 지방의 3배가 넘는 70% 수준까지 치솟았다. 이 같은 자산가격 버블의 배경에는 실수요 증가 외에도 과도한 시중 유동성과 금융기관의 공격적인 부동산 관련 대출이 숨어 있었다. 그러나 하늘 높은 줄 모르고 오르던 부동산 가격의 버블이 꺼지기 시작하자 금융기관은 부실 여신으로 연쇄부도를 맞고 이는 다시 가계부채 증가 등 실물경제의 둔화와 자산 디플레이션이라는 악순환으로 이어졌다. 버블 붕괴가 부동산 가격 하락과 부실 채권 확대에 그치지 않고 국가재정 위기와 신용도 하락 등 경제 전반의 새로운 위기를 야기시켜 사상 유례없는 장기 불황을 겪게 만든 것이다. 미국 재무부나 연방준비제도이사회(FRB)는 미국 부동산에서 발생한 금융부실이 경제를 흔들 정도는 아니라고 말한다. 하지만 최근 부동산 거품의 규모와 정도가 80년대 말보다 크다는 전문가들의 분석을 인정한다면 지금의 서브프라임 모기지 부실이 어디까지 확산될지는 미지수다.