Q=경기도 군포시에 전세로 살고 있는 40대 가장입니다. 계약기간 2년이 지나 재계약을 앞두고 집주인이 전세금을 올려달라고 합니다. 하지만 주택자금대출이 많은 주택이라 요구하는 전세금과 대출금을 합치면 집값의 70%를 넘어 불안합니다. 게다가 최근 주택시장도 좋지 못해 집값이 떨어지고 있는 것도 걸림돌입니다.

A=전세가의 장기적인 상승으로 매매가 대비 전세가(이하 전세가 비율)가 크게 높아졌습니다. 대출이 많은 집이 경매로 넘어간다면 전세금 보호가 어려운 경우가 생깁니다.

대출이 많은 주택인데 전세금을 올려달라고 할 경우 세입자 입장에서는 두 가지 방법이 있습니다. 첫째는 전세금 인상분으로 주택대출을 일부라도 상환시키는 방법입니다. 이 경우 집주인에게 적극 요구해 전세금 인상분으로 대출 상환이 이뤄지도록 해야 합니다. 이렇게 되면 선순위 대출이 적어져 리스크를 일단 줄일 수 있습니다. 하지만 집주인이 응하지 않을 수 있는데다 대출금이 일부 상환되더라도 세입자 입장에서는 되받아야 할 전세금은 많아져 향후 보증금 반환 문제가 생길 수 있습니다.

두 번째 방법은 보증부 월세로 전환하는 것입니다. 최근 전세가를 인상하는 대신 인상분을 월세로 돌리는 보증부 월세가 늘고 있습니다. 집주인 입장에서는 저금리 상황에서 전세금을 올려 활용하기보다는 월세로 전환해 현금을 얻는 게 유리하기 때문입니다. 세입자 입장에서는 전세금 인상보다 목돈지출 부담을 줄일 수 있고 대출이 많은 경우 전세보증금을 늘리지 않게 돼 리스크를 관리할 수 있습니다. 물론 보증부 월세는 전세에 비해 매달 지출하는 주거비가 늘어난다는 단점이 있기는 합니다. 그럼에도 전세금을 올리는 것보다는 리스크가 적다는 장점이 있습니다.

따라서 월세 지출부담이 크지 않다면 대출이 많은 주택은 전세가 인상보다는 오른 전세금을 월세로 전환하는 보증부 월세가 전세금 보호에 유리합니다.