문) 33세 가장으로, 아이가 네살입니다. 경기도 수지에서 23평짜리 아파트에 살고 있습니다. 지난해 5월 현재의 아파트(구입당시 1억1,500만원)를 구입하면서 무리하게 9,000만원의 대출을 받았습니다. 매월 원금과 이자를 합해 90만원을 내고 있습니다. 현재 8,000만원 정도 대출이 남았습니다.
이대로 간다면 앞으로 7~8년은 지나야 다 갚을 수 있을 것 같은데 좀 막막하군요. 현재 저와 아내의 수입을 합하면 연 4,000만원 정도 됩니다. 이 달부터 청약부금을 불입하고 있습니다. 2005년에 판교에 청약을 넣어볼까 하고요. 그때쯤이면 어느 정도 빚을 갚을 수 있을 것 같아 현재의 집을 처분해 판교에 집을 장만할까 합니다. 집을 포기하지 않으면서 빚을 갚는 좋은 방법이 없겠습니까. 조언을 부탁합니다.
답) 부동산재테크에는 빗겨갈 수 없는 원칙이 있습니다. 투자에 필요한 종자돈이 있어야 하고 좋은 정보도 있어야 합니다. 게다가 매수ㆍ매도 시점을 잘 잡아야 투자수익을 극대화 할 수 있습니다. 물론 철저한 자금계획과 더불어 돈이 부족한 경우에는 대출을 끼고 투자할 수 있는 방안도 고려해 보아야 합니다. 이런 현실적인 점들을 토대로 내 현실에 맞는 전략을 세워야 합니다. 그렇다고 무리하게 대출을 끼고 투자할 생각은 버려야 합니다. 다른 사람들이 돈을 빌려 부동산투자를 한다고 해서 그 분위기에 편승하면 더욱 곤란하다는 얘기입니다. 무리한 대출은 가계 경제에 위협이 되므로 상담자의 연소득에 맞춰 전략을 세워야 합니다.
상담자의 경우 조금은 무리하게 대출을 끼고 내집 마련을 한 경우입니다. 하지만 연소득이 4,000만원 정도인 점을 감안한다면 크게 걱정할 사항은 아닙니다. 일반적으로 부동산 가격이 오르는 상황에서는 돈을 전부 모은 다음 내집 마련을 하는 것보다 돈이 좀 부족하더라도 대출을 끼고 집을 사는 것이 내집 마련 기간을 단축시킬 수 있습니다. 이런 점에서 상담자는 내집 마련에 성공했다고 볼 수 있습니다. 물론 갚아야 할 대출금이 8,000만원이나 남아 있다는 것은 부담이 될 수 있습니다. 그래서 허리띠를 좀더 졸라맬 필요가 있는 시기입니다. 현재 월 소득 대비 37.5%인 90만원을 원리금상환에 지출하고 있지만 이것은 소비성 지출이 아닌 투자성 지출인 만큼 긍정적으로 평가 받을 수 있습니다. 하지만 월소득의 40%(월 132만원)까지 대출원리금을 늘려 상환할 필요가 있습니다. 이렇게 되면 6년 후에는 8,000만원의 대출금을 모두 갚을 수 있게 됩니다.
한편 판교신도시에 들어서는 아파트를 분양 받기 위해 청약통장에 가입 했는데, 이는 부동산재테크를 위해 매우 바람직한 방법입니다. 판교신도시는 281만평 규모로 임대아파트 6,000가구를 비롯해 2만 6,400가구의 대ㆍ중ㆍ소형 아파트가 들어설 예정입니다.
더욱이 강남의 교육환경을 대처하기 위해 초등학교 5개교, 중학교 5개교, 특수목적고(외국어고) 2개교를 포함해 고등학교 8개교가 신설될 것으로 보입니다. 여기에 강남수준에 버금가는 학원단지를 조성할 움직임도 감지되고 있습니다. 또한 지역적으로도 경부고속도로를 끼고 분당신도시 맞은편에 위치하고 있어 강남의 주택수요를 대체할 수 있는 신도시로 급부상하고 있습니다. 그래서 실수요자는 물론이고 투자자의 눈길을 끌고 있는 지역입니다.
이 지역 아파트를 분양 받는 것은 성남시에 거주하는 사람들이 유리합니다. 다시 말하면 2001년 12월 26일 이전부터 분양 공고일까지 성남시에 거주한 사람들은 임대아파트(6,000가구)의 100%와 일반분양물량의 30%(6,120가구)를 우선적으로 분양 받을 수 있어 유리하다는 얘기입니다. 물론 청약통장을 가입한지 2년 이상 지나야 합니다. 상담자의 경우에는 성남시 거주주민에 대한 우선배정 요건에는 해당되지 않으나, 2005년부터 시범단지 2,000가구를 필두로 일반분양 아파트에 청약할 수 있습니다. 분양가는 860만원에서 1,000만원 선에 결정될 것으로 보이며 수익성이 기대되는 지역입니다.
만약 아파트 분양에 성공한다면 소유하고 있는 아파트는 매도하는 편이 낫습니다. 지금은 무리한 대출을 낀 부동산투자는 지양해야 됩니다. 벤자민 프랭클린이 말한 것처럼 두개의 굴뚝을 만드는 것보다 한 개의 아궁이 불을 꺼트리지 않는 것이 중요합니다.
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<고준석 신한은행 부동산재테크팀장 >