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부동산시장의 선행지표로 꼽히던 강남권 재건축 추진단지들이 시장과 정반대의 행보를 보이고 있어 주목된다. 거래가 살아나고 가격도 회복세를 보이고 있는 일반 아파트와 달리 오히려 가격 하락과 급격한 거래 위축을 보이고 있다. 위례신도시 등을 중심으로 흥행돌풍을 보이는 분양시장과도 괴리를 보이는 추세다.
전문가들은 주택시장의 중심이 투자자에서 실수요자로 바뀌면서 이 같은 현상이 벌어지고 있는 것이라고 입을 모은다. 특히 정부 정책이 투자보다는 무주택자 등 실수요 회복에 무게가 실리면서 투자자들의 입지가 좁아지고 있다는 분석이다.
◇강남 재건축 거래 '바닥'=25일 서울부동산정보광장에 따르면 10월 서울 아파트 거래량은 7,566건으로 2006년 이후 최고치를 기록했다. 지난해 같은 달의 4,066건과 비교해 87.9%나 늘어난 수준이다. 월간 거래량으로도 취득세 감면 마지막 달 효과가 나타난 6월을 제외하면 2008년 9월(8,816건) 이후 가장 높은 수준이다.
11월 거래량도 25일 현재 4,908건으로 이미 지난해 같은 달 거래량을 넘어섰다. 주택거래신고기한이 60일로 늘어난 것을 감안하면 10월과 11월의 거래량은 더욱 늘어날 것으로 예상된다.
반면 강남 주요 재건축단지의 거래량은 바닥 수준이다. 강남권 최대 저층 재건축 지역인 개포지구 내 주공1단지의 경우 취득세 감면 종료 달인 6월 21건을 기록한 뒤 줄곧 감소세를 보였으며 이달 들어서는 거래량이 단 1건에 그치고 있다.
개포동 G공인의 한 관계자는 "4일 취득세 영구인하 법안을 대책발표일(8월28일)로 소급적용한다는 당정합의가 이뤄진 뒤에도 거래가 살아나지 않고 있다"며 "특히 최근 개포지구 재건축에 속도가 붙고 있음에도 이런 상황이어서 당황스럽다"고 말했다.
6,600가구의 재건축이 진행 중인 송파구 가락시영아파트 역시 8월 37건을 기록했던 거래량이 이달 들어 4건으로 급감했다. 심지어 5,930가구의 강동구 둔촌동 주공아파트는 11월 거래량이 '제로(0)'다.
◇집값도 8ㆍ28대책 이후 반짝 상승 뒤 내리막=집값도 회복세를 보이고 있는 강북권과 상반된 모습을 보이고 있다.
부동산114에 따르면 소형ㆍ저가 주택이 몰려 있는 노원구의 경우 9월부터 집값이 반등해 11월 현재까지도 오름세를 이어가고 있다.
반면 상반기 큰 폭으로 올랐던 강남 재건축 아파트 가격은 8ㆍ28 대책을 전후해 잠시 오름세를 보였지만 11월 들어 확연한 내림세다. 이렇다 보니 일각에서는 약세를 보이는 재건축 집값이 되레 반등하는 주택시장의 분위기를 끌어내리고 있다는 분석도 내놓고 있다.
전문가들은 재건축시장의 이 같은 '디커플링(탈동조화)' 현상이 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다. 재건축을 통해 시세차익을 거둘 수 있다는 기대감이 사라지면서 투자자들도 신중한 행보를 보이고 있기 때문이다.
여기에 주요 경제지표가 여전히 꽁꽁 얼어붙은 상황이어서 당분간 부동산 투자심리가 살아나기는 어려울 것이라는 분석이 제기된다.
함영진 부동산114리서치센터장은 "재건축시장도 용적률을 높일 수 있는 저밀도 단지나 입지가 좋은 곳, 그리고 사업의 불확실성이 모두 사라진 곳에서 강세를 보이는 양극화 현상이 심화될 것"이라고 전망했다.