서동욱 신한은행 부동산전문가

내 집 마련에 처음 나서는 초보자들 중에는 열심히 저축만 하면 집을 살 수 있는 줄 아는 사람이 있다. 그러나 대출을 끼지 않고 저축만으로는 내 집 마련을 하는 것은 거의 불가능한 것이 현실이다. 최근 34평 아파트를 장만한 김 모(32세)씨는 잔금을 치르지 못하고 계약금만 날릴 뻔 했다. 모자라는 돈은 대출하면 된다는 생각으로 덜컥 아파트 계약부터 했기 때문이다. 하지만 DTI라는 것이 적용돼 원하는 만큼 대출을 받을 수 없었다. DTI(Debt To Income)란 총부채상환비율로 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액의 합을 연소득으로 나눈 비율을 가리키는 말이다. DTI는 투기지역 내에 있는 시가 6억원 초과 아파트를 구입할 때 적용하며, 대출한도를 DTI 40% 이내로 제한하고 있다. 다시 말해 매년 상환하는 원리금이 연소득의 40%이내여야 한다. 예를 들어 연소득이 5,000만원인 경우 연간 원리금 상환액이 2,000만원 범위 내에서 대출이 가능하다. 연소득은 대출신청자 본인을 기준으로 하지만, 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 부부합산 소득으로 계산할 수 있다. 이때 연소득을 입증해야 하는데, 근로자소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서 등 공공기관이 발급한 소득증빙자료를 준비해야 한다. 소득증빙자료를 갖추기 어려운 자영업자의 경우 상대적으로 대출금액이 줄어 불리하다. DTI가 적용되는 경우 대출금을 많이 받기 위해서는 단기대출보다는 장기대출을 받는 것이 유리하다. 또 실제로 사용하지 않는 마이너스 통장대출도 DTI가 계산되기 때문에 정리하는 것이 좋다. 한편 아파트를 매입한 후 3개월 이후 대출이나 5,000만원 이내의 소액대출은 DTI가 적용되지 않는다. 대출을 받지 않고 내 집을 마련하긴 쉽지 않다. 대출을 끼고 내 집 마련을 계획하고 있다면 사전에 DTI 산정을 통해 받을 수 있는 대출금액을 미리 확인하고 자금계획을 짜야 한다.