내년도 부동산 시장은 종목을 막론하고 전반적인 침체를 벗어나지 못할 것이라는 전망이 많다.
정부의 8.31부동산 대책이 원안대로 통과될 경우 주택.토지 시장이 안정되는 것은 물론, 상가 등 수익형 부동산에도 자금이 몰릴 가능성이 적을 것으로 전문가들은보고 있다.
경기가 회복되더라도 부동산 투기 억제에 대한 정부의 입장이 강경해 투자심리가 위축될 것 가능성이 크다는 것이다. 내년 콜금리 추가 인상 등 여러 악재도 대기중이다.
하지만 인기지역이나 개발 재료가 있는 곳의 주택.토지시장은 국지적 상승세를보일 것으로 시장 관계자들은 예상한다.
◇ 주택시장 매매, 전세 `희비'= 내년 아파트 시장은 한마디로 `매매 약세, 전세 강세'로 요약된다. 8.31부동산 대책이 원안대로 시행된다면 매매값이 올해보다 3-5% 하락할 것으로 점치는 전문가들이 많다.
오는 2007년부터 2주택 이상 보유자의 양도세가 50% 중과되고, 내년부터 종합부동산세 과세대상이 9억원에서 6억원으로, 세대별 합산과세로 강화되면 집을 처분하려는 수요가 늘어날 것으로 보기 때문이다. 내년 콜금리 추가 인상 가능성과 정부의재건축 규제 방침, 실거래가 과세 등도 주택 구매심리를 위축시킬 요인으로 꼽히고있다.
부동산퍼스트 곽창석 전무는 "내년에는 세금 회피성 매물이 많이 나올 것"이라며 "종부세 과세 시점인 내년 6월 이전과 2주택자 양도세 중과 유예기간인 내년 말이전에 쏟아지는 급매물을 적극 공략해 볼 만하다"고 말했다.
시간과공간 한광호 사장은 "투자수요는 한 박자 쉬고, 실수요자 위주로 접근하는 게 좋다" 말했다.
하지만 내년 3월과 8월 두차례에 걸쳐 선보일 판교 신도시와 김포 장기.파주신도시 분양에 따라 청약시장이 달궈질 가능성도 있다.
내년 5월 치러질 지자체 선거도 변수다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 "판교 등으로 인해 분양시장이 달아오르고, 선거를 앞두고 규제완화 등 선심성 공약이 남발할경우 일정 기간 주택가격이 오를 수도 있다"고 말했다.
강남권 등 인기지역과 재건축 아파트는 정부 정책 변화에 따라 등락을 거듭할전망이다.
반면 전셋값은 `상승' 전망이 우세하다. 주택공사 주택도시연구원의 경우 전국평균 1-2%, 서울은 2.5-3% 정도 오를 것으로 예상한다. 매매값이 떨어질수록 집을사는 대신 전세를 얻으려는 수요가 늘고, 강남 등 인기지역은 종부세 등 보유세 부담을 전.월세 가격에 전가하려 하기 때문이다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "매매값 하락폭이 커지면 상대적으로 전세 수요가 늘어 전셋값이 최고 7%까지 상승할 수도 있다"고 내다봤다.
◇토지시장 `침체속 양극화'= 내년 토지시장도 정부의 8.31대책의 영향으로 안정세를 보일 전망이다. 외지인의 세금을 무겁게 하고, 토지거래허가구역내 매수를원천 봉쇄하는 등의 규제 때문이다.
이미 지난 11월부터 토지거래허가구역의 토지는 최장 5년간 팔지 못하도록 전매가 강화됐다. 또 내년에는 외지인이 소유한 나대지.잡종지 등 비사업용토지에 대한양도세가 실거래가로 과세되고, 종합부동산세 부담도 커진다.
이에 따라 주택공사 산하 주택도시연구원은 내년 땅값이 올해 예상치였던 4%보다 낮은 1-2% 정도 오르는 데 그칠 것으로 예상했다. 건설산업연구원도 1% 안팎의보합세로 내다봤다.
JMK플래닝 진명기 사장은 "시세차익은 작지만 외지인도 합법적으로 투자할 수있고, 양도세 실거래 과세 등에서 제외된 303평 이하의 주말농장이 틈새 투자처로떠오를 수 있다"고 말했다.
다만 4조원대의 보상금이 풀릴 행정중심복합도시 인근 지역이나 기업도시.혁신도시 등 개발지역은 대토(代土) 수요로 인해 가격이 뛸 가능성이 크다.
현도컨설팅 임달호 대표는 "부재지주 땅은 3천만원 이상을 채권보상하더라도 개발기대감을 꺾기엔 부족하다"며 "충청권과 강원권 등 보상금이 일시에 풀리는 지역은 현지인 수요만으로도 인근 토지 시장의 가격 상승을 부추길 것"이라고 말했다.
전문가들은 토지 투자의 경우 재료 있는 곳만 노리라고 조언한다. 우리은행 PB사업부 안명숙 부동산팀장은 "토지시장에 대한 규제로 환금성이 떨어진 만큼 개발재료가 있는 곳으로 하되 직접 집을 짓거나 노후대비 등의 장기투자용으로 접근해야한다"고 말했다.
◇수익형 부동산 `옥석 가려야'= 상가시장은 8.31대책의 규제에서 벗어난 `무풍지대'로 인식됐지만 예상밖에 찬바람을 면치 못하고 있다.
택지지구내 근린상가는 상가 후분양제 여파로 분양물량이 줄었지만 경기침체와공급과잉 등으로 계약률이 저조하다. 수도권 일부 지역은 미분양을 대상으로 한 `떨이 판매'도 속출하고 있다. 주5일제 영향으로 도심 업무지구의 중심 상가들은 손님이 줄어 수익률 저하가 불가피하다.
전문가들은 내년에도 이런 상황에서 크게 나아지지 않을 것으로 본다.
상가114 유영상 소장은 "올해보다 경기 회복에 대한 기대감이 확실히 커져야 상가시장이 8.31대책의 반사이익을 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.
테마상가로 불리는 복합상가 역시 침체에서 벗어나기 힘들 만큼 공급과잉 지역역이 아닌 지 꼼꼼히 따져보고 투자해야 한다.
다만 단지내 상가는 배후 단지가 있는 비교적 안전한 상품이라는 점에서 일부투자자금이 몰릴 수도 있다. 상가뉴스레이다 박대원 선임연구위원은 "주변에 대형상권이 형성되지 않은 대단지 아파트를 노리는 게 좋다"며 "다만 입찰 분양이어서분위기에 휩쓸린 고가낙찰은 피해야 한다"고 말했다.
강남 부자들이 선호하는 강남권 상가건물도 주택과 토지에서 빠진 자금이 몰리며 가격이 강세를 띨 전망이다.
오피스텔은 정부가 내년 상반기부터 주거용 오피스텔에 대한 단속을 강화하기로하면서 세금을 피하려는 급매물이 나와 하락내지 보합세를 보일 가능성이 크다.
오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택 수에 포함돼 유주택자의 경우 집을 팔 때 양도세 과세 대상이 된다. 전문가들은 유주택자의 경우 주거용 보다는 업무용으로 사용할 것을 권한다.
해밀엠씨에이 김기철 사장은 "강남권이나 목동, 분당.일산 등지의 오피스텔은매매값은 약세지만 임대료는 주변의 낡은 아파트에 비해 비교적 높게 형성돼 있다"며 "오피스텔은 투자목적 보다는 안정적인 임대수입을 원하는 사람만 매입하는 게좋다"고 말했다.