"임대주택 잘 구하려면 이렇게" 국민·공공임대·장기전세등 종류 다양소득 '도시가구 평균' 이하땐 '60㎡초과 국민임대 자격 "85㎡이상 장기전세 청약예금가입자가 대상" 공공·민간임대는 5년·10년후 분양전환 가능 전재호 기자 jeon@sed.co.kr 관련기사 • 청약시장, 입지 좋고 전매 가능해야 'OK' • '귀하신 몸' 랜드마크 아파트 • 집 잘 파는 5가지 노하우 • "임대주택 잘 구하려면 이렇게" • 저소득층 전세자금 대출 4,900만원까지 확대 • 고수들이 말하는 분산투자 노하우 • 맞벌이부부, 중대형 아파트로 늘려가려… • 테마주 좋아하면 다친다~ • 20억원짜리 아파트 15억원에 살 수 있다? • '몰빵' 속앓이 말고 내몸에 맞는 분산투자를 내 집 마련을 위해 목돈을 준비 중인 신혼부부나 시세보다 저렴한 가격에 안정적인 보금자리를 찾는 사람들에겐 임대주택이 제격이다. 최근에 분양하는 임대주택은 품질이나 주거환경에서도 일반 아파트에 못지않아 인기지만 영구임대, 50년 공공임대, 국민임대, 공공임대, 장기전세, 민간건설임대 등 임대주택의 종류가 워낙 다양해 혼선이 있어왔다. ◇임대만을 위한 주택은=6가지의 임대주택 중 임대만 되는 주택은 영구임대, 50년 공공임대, 국민임대, 장기전세 등이다. 영구임대와 50년 공공임대는 말 그대로 최장 임대기간이 ‘영구’이거나 50년이다. 국민임대도 최대 30년까지 임대할 수 있고 장기전세는 20년까지 이용할 수 있다. 임대 아파트에 입주하기 위해선 특정 자격이 갖춰져야 하는데 국민임대와 장기전세는 소득 수준에 관한 자격도 포함된다. 영구임대는 국민기초생활보장법에 의한 수급자 등과 같은 조건이 돼야 하고 50년 공공임대는 무주택 세대주이기만 하면 된다. 그러나 영구임대와 50년 공공임대는 더 이상 건설되지 않기 때문에 새로 지어지는 임대전용 주택은 소득 수준에 따른 제한이 있다고 보면 된다. 국민임대와 장기전세는 전용면적 60㎡를 기준으로 조건이 달라진다. 전용 60㎡ 이하인 국민임대와 장기전세는 ‘전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하’여야 하고 60㎡ 초과인 경우 국민임대는 ‘전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 이하’의 조건이 붙는다. 장기전세는 60㎡ 초과에 대해선 소득수준 제한이 없다. 임대 아파트는 저소득 계층을 우선 대상으로 하기 때문에 면적이 크지 않다. 그러나 SH공사가 내놓는 장기전세 아파트는 중산층 실수요자를 대상으로 전용면적 85㎡ 이상인 아파트도 선보일 예정이다. 임대 아파트는 청약저축 가입자를 대상으로 하지만 장기전세 아파트 중 85㎡ 이상은 청약예금 가입자가 대상이 될 전망이다. SH공사의 한 관계자는 “청약예금은 유주택자도 청약을 할 수 있지만 85㎡ 이상인 장기전세 아파트는 청약예금 가입자 중 무주택자에게 돌아가도록 할 예정”이라고 말했다. 이들 임대전용 아파트는 2년 단위로 갱신 계약을 체결한다. ◇임대 후 내 집 마련은 공공ㆍ민간임대로=공공임대 및 민간임대는 임대로 살면서 일정기간이 지나면 해당 아파트를 분양 받아 소유권을 이전 받을 수 있다. 공공임대는 대한주택공사 등과 같은 공공기관이 분양하는 것이고 민간임대는 민간업체가 만들어 임대하는 아파트다. 공공임대와 민간임대는 청약 자격 등에서 거의 동일하다. 다만 공공임대는 임대 의무기간이 5년과 10년, 두 가지가 있지만 민간임대는 10년짜리 밖에 없다. 공공임대도 개발 지구의 특성에 따라 5년과 10년으로 구분된다. 판교 등과 같은 택지개발 지구에서는 10년 임대주택밖에 지을 수 없고 주거환경 개선을 위한 사업지구에서만 5년 임대주택을 지을 수 있다. 기존엔 민간임대도 5년짜리 아파트가 있었지만 정부가 택지 지원대상을 ‘5년 임대주택’에서 ‘10년 임대주택’으로 전환하면서 5년 아파트는 지을 수 없게 됐다. 이와 함께 민간임대에서 2년 6개월만 거주하면 업체와 협의해 조기 분양 받을 수 있는 기회도 사라졌다. 5년 임대주택과 10년 임대주택 중에서는 5년 임대주택이 분양 전환 시 더 유리하다. 분양 전환 가격을 산정할 때 5년 임대주택은 ‘5년 전 추정 건설 원가’와 ‘주변 시세 감정가’를 산술 평균하기 때문에 전환 가격이 주변 시세보다 낮은 경우가 일반적이었다. 이 때문에 지역 환경이 열악하지 않은 이상 분양 전환 시에는 일정 수준의 프리미엄이 붙기도 한다. 반면 10년 임대주택은 주변 시세의 감정가격으로만 전환 가격을 산정하기 때문에 5년 임대주택보다는 상대적으로 비싸게 책정된다. ◇임대주택에 살면 청약통장은 어떻게 되나=임대주택 수요자의 가장 큰 관심은 ‘청약통장은 어떻게 되나’이다. 결론적으로 얘기하면 영구임대, 50년 공공임대, 국민임대, 장기전세 등 임대전용 아파트는 청약통장을 쓸 수 있고 분양전환 임대주택은 청약통장을 쓸 수 없다. 임대전용 아파트가 청약저축 가입자를 입주 대상자로 하는 이유는 청약통장이 무주택자임을 증명해주기 때문이다. 또 불입총액은 무주택 기간을 증명하기 때문에 청약통장을 요구하는 것이지 청약 통장을 사용하는 것은 아니다. 따라서 임대전용 아파트에서 거주하던 사람은 다른 곳에 청약할 수 있으며 다른 곳에 당첨될 경우엔 당첨된 아파트에 입주할 때까지 임대주택에 살 수 있다. 그러나 분양전환 임대주택은 임대의무 기간만 임대로 거주할 뿐 일반 분양 아파트에 당첨된 것과 똑같다고 생각하면 된다. 수도권 10년, 지방 5년 등 재당첨 금지 조항도 적용된다. 가령 2007년에 분양전환 임대주택에 당첨됐다면 새로 청약통장을 만들었다 해도 5~10년간 청약이 불가능하게 된다. ●분양 예정 임대아파트 내달까지 송파구 장지동등 수도권서 9,000가구 공급 대한주택공사와 SH공사는 11월과 12월에 수도권에서 총 9,000가구 가량의 임대주택을 분양할 계획이다. SH공사는 오는 12월 송파구 장지동, 강서구 염창동, 금천구 시흥, 성동구 용납동, 은평 뉴타운 등에서 총 765가구를 분양한다. 공급 아파트의 크기는 전용면적 60㎡미만이 494가구이고 나머지는 84㎡형이다. 입주 시기는 내년 3~5월이다. SH공사의 임대주택은 아파트 준공 3개월 전부터 입주 공고를 내며 준공 1개월 후에 입주해야 한다. 계약 체결자는 입주 지정기간으로부터 3개월 이내에 입주 하지 않으면 계약이 해지 되고 임대 약정기간 총 임대료의 10%를 위약금으로 내야 한다. 또 입주 하기 전이나 입주 후에 시설물에 하자가 있을 경우 즉시 관리사무소에 신고해야 수리를 받을 수 있다. 주공은 11월과 12월에 수도권에서 국민임대 7,387가구와 공공임대 849가구를 선보일 계획이다. 국민임대는 전 가구가 60㎡ 미만형이며 파주 운정, 하남 풍산, 시흥 능곡 등에서 주로 분양한다. 국민임대주택은 보통 입주 1년 전에 청약을 받기 때문에 내년 11월~12월에 입주가 가능할 전망이다. 공공임대주택은 경기 오산에 지을 예정이며 75㎡형 98가구, 84㎡형 751가구 등이다. 청약 예정시기는 12월이다. 경기 오산 지역은 택지개발지구이기 때문에 10년의 임대 의무기간이 있고 10년 후에 분양 전환을 받을 수 있다. 이들 임대주택은 2년 단위로 재계약을 하며 재계약 시 물가 상승분 등을 감안해 임대료가 인상될 수 있다. 민간건설임대는 정부가 택지 지원대상을 '10년 임대주택' 으로 한정하면서부터 물량이 거의 나오고 있지 않다. ●분양 전환 절차·주의점 연체된 임대료등 완납하고 우선분양권 여부 확인을 임대 아파트의 분양전환은 사업자나 임차인에게 모두 중요한 문제다. 사업자는 임대 아파트의 최종 수익률을 결정하는 마지막 단계이고 임차인은 내 집 마련의 첫 단계이기 때문이다. 분양 전환은 일반적으로 '분양 전환을 위한 사전공고(사업자) à 임차인대표협의회 결성(임차인) à 감정평가법인 선정 및 평가액 산정(사업자 및 임차인) à 하자보수 및 환경개선계획(사업자) à 설명회(사업자)' 등의 단계를 거쳐 진행된다. 분양 전환 사전공고는 의무임대기간이 끝나기 최소 2개월 전에 실시되기 때문에 임차인은 이를 보고 분양 받을지 다른 아파트를 구할지 정하면 된다. 다만 분양 전환 계획은 임차료를 모두 납부한 가구만을 대상으로 하기 때문에 그 동안 연체된 임대료나 관리비 등은 모두 납부해야 한다. 사전공고 뒤에 결성되는 임차인대표협의회는 사업자와 분양을 놓고 대화하는 창구가 되며 이 때부터 임차인과 사업자가 분양 전환 가격을 놓고 '협상' 을 하게 된다. 각각의 대화 창구가 선정되면 임차인과 사업자는 가격 산정을 위해 각각 감정평가법인을 선정하는데 이를 산술 평균 하는 게 보통이다. 분양 전환을 할 때 우선 분양권이 있는 지도 확인해야 한다. 공공임대의 경우 현재의 임차인에게 우선권이 있지만 민간임대는 우선 분양에 대한 권리가 계약서 상에 명시돼 있지 않을 경우 우선권을 주장할 수 없다. 이 때문에 민간임대에 입주하려는 사람들은 계약서를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 입력시간 : 2007/11/04 15:01