재건축 용적률 완화 등을 담은 정부의 11·3대책 직후 강남권 재건축단지에서는 급매물이 줄고 호가도 오르는 등 기대감이 확산되고 있다. 서울 강동구의 한 재건축 추진 단지 내 중개업소 직원이 4일 붙여놓았던 급매물 안내 게시물을 떼어내고 있다. /원유헌기자

정부로부터 재건축 규제완화에 대한 실행을 위임 받은 서울시가 깊은 고민에 빠졌다. 국토해양부가 11ㆍ3대책을 통해 재건축 용적률 상향과 소형평형의무비율 완화를 밝히며 구체적인 실행기준에 대해서는 지자체에 공을 넘겼기 때문이다. 서울시는 일단 국토부의 정확한 의중을 듣기 위해 4일 주택국과 도시계획국 차원에서 국토부를 방문해 회의를 가졌지만 뚜렷한 결론을 내지는 못한 것으로 알려졌다. ◇재건축 용적률 일괄 상향 안돼=시는 주택공급 확대라는 정부의 재건축 규제완화 취지에 대해서는 일부 공감하면서도 일괄적인 용적률 상향은 안 된다는 입장이다. 국토부가 내년 초 ‘도시 및 주거환경정비법’을 바꿔 재건축 아파트의 용적률을 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법’에서 정한 상한선까지 높일 방침이지만 시장 불안과 난개발을 부추길 우려가 있기 때문이다. 현재 국토법에서 일반주거지역의 경우 1종은 200%, 2종은 250%, 3종은 300%가 상한선이지만 서울시는 조례로 50%포인트씩 낮춰놓았고 그나마 기본계획용적률은 각각 170%, 190%, 210%로 적용하고 있으며 기반시설 기부 때는 20%포인트가량 상향 조정(정비계획용적률)을 해주고 있다. 시는 일단 용적률 상향시 당초 정비계획용적률보다 높아지는 증가분(최대 2종 40%, 3종 70%)의 30~50%를 보금자리주택(서민용 분양ㆍ임대주택)으로 환수하겠다는 국토부의 방침에 대해 장기전세주택(시프트)의 비중을 높여야 한다는 의견을 제시하고 있다. 서울시 도시계획국의 한 관계자는 “지금도 임대주택과 발코니는 용적률 산정에서 제외하고 있고 지난 10월부터는 우수디자인ㆍ친환경ㆍ에너지절감 공동주택에 대해 최대 20%포인트만큼 용적률을 높여주고 있는데 재건축단지도 이 기준에 부합해야 할 것”이라며 “난개발, 교통난, 가격 불안정 측면에서 일괄적인 재건축 용적률 상향은 있을 수 없고 구릉지와 나 홀로 단지 등은 제외하는 등 나름대로 기준을 만들 것”이라고 말했다. ◇소형평형ㆍ임대주택 안 짓는 얌체 나올까 걱정=시는 소형평형의무비율로 인해 재건축시 평수를 줄여가는 불합리한 문제를 개선해야 한다는 점은 공감하면서도 용적률은 상향하지 않고 임대주택과 전용 60㎡의 소형평형을 짓지 않는 얌체 단지가 나올까 걱정하고 있다. 국토부가 정비계획용적률보다 높아지는 용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 환수하기로 해 이론적으로는 용적률을 높이지 않을 경우 의무조항이 적용되지 않을 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 더욱이 현재 ‘전용 60㎡ 이하 20%를 포함한 전용 85㎡ 이하 60% 공급’ 규정에서 ‘전용 60㎡ 이하 20%’가 삭제되면 강남권을 중심으로 소형평형 공급이 크게 줄어들 것이라는 우려도 갖고 있다. 이렇게 되면 오는 2012년까지 재개발ㆍ재건축 과정에서 14만가구의 임대주택을 공급하려던 시의 계획에 일부 차질이 빚어질 것이라는 분석도 나오고 있다. 물론 국토부 측은 정비계획용적률 이하로 사업계획을 수립하는 단지는 소형평형의무비율을 원래대로 적용하는 등 견제장치를 마련하겠다는 입장이다. 서울시 주택국 관계자는 “용적률을 늘리지 않아 임대주택과 소형평형 의무를 면제 받겠다는 단지가 분명히 나올 것”이라며 “재건축 단지의 용적률 증가시 사업성과 주택공급량 증가분을 따져본 뒤 평형대를 조정하는 작업을 거쳐야 할 것”이라고 설명했다.