양도세 어떻게 바뀌나 서울·과천·분당등 신도시 1년이상 거주해야 비과세 주택과 관련한 세금부담이 앞으로 크게 늘어날 전망이다. 정부는 주택을 투기수단으로 활용하는 것을 최대한 억제하기위해 보유세의 부담을 늘리는 쪽으로 정책을 지속적으로 추진할 전망이다. 이미 기준시가 인상, 양도세면제 요건 강화 등은 발표됐다. 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우라면 이에 대한 명확한 규정을 아는 것이 중요하다. 양도세 비과세는 양도일 현재 1가구 1주택을 3년 보유한 경우에만 가능하다. 다만 서울, 과천, 신도시에서는 앞으로 1년 거주요건이 추가된다. 따라서 살지 않고 보유한 경우 언제 매도하느냐에 따라 비과세 가능 여부가 달라진다. 주택을 한 채만 가진 경우와 일시적 2주택 허용기간 내에 있는 경우라면 거주할 것인지 아니면 매도할 것인지를 먼저 결정해야 한다. 하지만 절세전략을 세우는 것은 이익을 극대화하기 위한 것이다. 기준시가를 적용 받기 위해 무조건 매도하는 것이 반드시 좋은 방법은 아니다. 향후 집값이 오른다는 확신을 가진다면 당장에는 불이익을 받더라도 일단 보유하는 게 오히려 더 큰 이익을 누릴 수 있기 때문이다. ◇1가구 1주택자, 3년 보유 1년 이상 거주해야=이달 말부터 양도세 비과세 요건이 까다로워져 1가구1주택자라도 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5대 신도시와 서울, 과천시에 있는 주택을 3년 이상 보유하고 1년 이상 그 집에서 살아야 양도세를 물지 않는다. 지금까지는 1가구 1주택자가 주택을 3년 이상 보유했다가 팔면 양도세가 부가 되지 않았다. 단 이번 대책을 시행하는 날을 기준으로 2년 이상 보유한 상태라면 1년이상 거주해야 한다는 조건을 채우지 않아도 된다. 하지만 시행하는 날로부터 1년 이내에 팔아야 양도세를 면제 받는다. 따라서 2000년 6월에 서울에 있는 아파트를 사서 전세를 줬다면 보유 기간이 3년이 넘어서는 내년 6월부터, 양도세 과세 요건이 강화되는 날로부터 1년이 되는 내년 9월 말까지 팔면 1년 이상 거주 요건을 갖추지 않아도 된다. 그러나 강화되는 양도세 과세기준이 시행되는 날 현재 2년이 안 됐다면 반드시 1년 이상은 실제 거주한 뒤 팔아야 양도세가 부과되지 않는다. ◇2주택 보유자, 오래 된 집부터 팔아야=주택을 2채 소유하고 있다면 어떤 집을 팔았을 때 양도 차익이 큰지를 계산해야 한다. 만약 두 집의 양도 차익이 비슷하다면 오래 보유한 집을 처분하는 것이 좋다. 양도세는 보유 기간이 길수록 공제액이 늘어나기 때문. 양도 유예기간 제도를 적절히 활용하는 것도 요령이다. 이 제도는 집을 2채 가진 사람이 나중에 산 주택의 취득일로부터 1년 이내에 먼저 구입한 주택을 3년 이상 보유한 뒤 팔면 양도세를 면제해주는 것. 이에 따라 2000년 1월에 매입한 아파트가 있는 사람이 새 아파트를 분양 받아 올 11월에 잔금을 치르고 입주한다면 이미 갖고 있는 아파트를 보유 기간이 3년이 넘어서는 내년 1월 이후에 파는 것이 좋다. 단 양도세 과세 요건이 강화되는 날로부터 1년이 되는 내년 9월까지 팔아야 1년 이상 거주 요건이 적용되지 않는다는 것을 염두에 둬야 한다. ◇3주택 이상 보유자, 1채 파는 것이 유리〓이 달 말부터 2채를 초과한 주택에 대해서는 양도세가 실제 거래가를 기준으로 부과되기 때문. 기준시가가 인상됐지만 아직 실제 거래가의 70∼90%라는 점을 감안해야 한다. 따라서 양도세 과세 기준이 강화되기 전 집 1채를 매각하는 것이 좋다. ◇전용면적 45평 이상 50평 미만인 아파트, 개정 전 팔아야=고급 주택의 판정 기준이 '전용면적 50평 이상, 시가 6억원 초과'에서 이 달 말부터 '전용면적 45평 이상, 시가 6억원 초과'로 바뀔 예정이다. 세법상 고급주택으로 분류되면 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가로 계산한다. 1가구1주택자로 3년 이상 보유해 양도세 비과세 요건을 갖추더라도 양도세를 내야 한다. 따라서 새로 고급주택에 포함되는 평수의 아파트는 시행령 후 2개월 이내에 잔금청산(혹은 등기이전)을 마쳐야 양도세 부담을 줄일 수 있다.