집값, 상승지속이냐 거품붕괴냐 ■ 전문가들 부동산 경기전망 엇갈려 "수급 불균형… 내년 상반기 지나야 안정"에 "너무 올랐다" 호황끝·디플레 가능성 경고 >>관련기사 ▶ 분양정보 '상승세는 지속된다' VS '버블 붕괴가 본격화된다' 부동산 경기 전망을 놓고 전문가들의 견해가 엇갈리고 있다. 시중에 떠도는 300조원의 유동자금과 주식시장 불안, 수급불균형 등으로 인해 집값 상승세가 내년 상반기까지 계속될 것이라는 주장이 제기되고 있다. 이사 시즌이 본격화되는 오는 11~12월에 집값이 다시 한번 급등할 것이라는 '연말 대란설'까지 나오고 있다. 반면 현재의 부동산 값은 상투 끝에 도달, 경기 호황이 수개월 내에 종식될 것이라는 주장도 확산되고 있다. 모건스텐리 등 내로라 하는 세계 투자기관 뿐 아니라 국내 은행권에서도 '제 2의 일본'이 될 수 있다며 잇따라 '거품론'을 제기하고 나섰다. ◇ 상승세, 내년 상반기까지 지속된다 집값 상승세가 내년 상반기를 기점으로 안정화될 것이라는 분석은 수급불균형 등 주택시장 내부 요인에 기인한다. 통계청의 2000년 인구ㆍ주택 총조사 자료에 따르면 주택 수요의 기초가 되는 신규 가구수의 증가율이 현격히 둔화되고 있다. 문제는 주택 구매력이 있는 30~50대 연령층은 크게 늘어났다는 점이다. 아울러 독신(1인)가구의 비중도 95년 164만가구에서 2000년 222만 가구로 증가, 실제 내집 마련 수요는 더 늘어난 셈이다. 이에 비해 신규 주택 공급량은 외환위기 이후 큰 폭으로 줄었고, 1~2년 전에 건립된 주택들의 입주가 본격화되는 내년 상반기 이후에는 수급불균형에서 해소될 것이라는 전망이다. 주택담보대출 비율이 축소되고, 주식시장이 정상 궤도에 들어서도 수급 문제가 해결되지 않는 한 주택시장으로의 시중 자금 유입은 지속될 것으로 내다보고 있다. 대출금리가 1~2% 올라도 실질 예금금리가 마이너스에서 벗어나지 않는 한 금리 인상 조치 역시 한계를 가질 수 밖에 없다. 부동산 대체투자 수단인 주식시장이 국내외 불안 요소로 인해 장기간 널뛰기 장세가 예상돼 결국 공급물량이 늘어난 수요를 충족시키는 시점이 될 때까지는 상승세가 꺾이지 않을 것으로 상승론자들은 분석하고 있다. ◇ 부동산 호황, 수개월 내에 끝난다 호황 종식론은 부동산 가격 거품론에서 출발한다. 실제 현재의 부동산 값은 경제성장률 등을 감안할 때 과대 평가돼 있는 것이 사실이다. 경제 성장률을 6% 전후로 감안, 현재의 경기 국면 등을 고려해 볼 때 부동산 가격 상승률은 연 10~15% 정도가 적정선 이라는 것이 경제 전문가들의 분석이다. 그러나 서울 등 수도권 아파트 값은 이미 이 수준을 넘었고, 강남권 일부 단지는 폭등이라 해도 과언이 아니다. 이런 상황에서 세계 경제불안에 따른 소득 감소로 인해 국내 경제가 디플레이션에 진입, 현물 가치 하락으로 연결될 가능성이 다분하는 것이 호황 종식론의 골자이다. 부동산 가격 하락이 금융권의 부실로 연결돼 일본처럼 장기간의 경기침체를 경험할 수 있는 심각한 경고까지 제기되고 있다. ◇ 경제변수에 의해 시장 좌우 정부는 부동산 값 안정을 위해 각종 투기억제대책을 잇따라 내놓았다. 특별취재팀 이학인 박현욱 이종배 민병권 이철균 이혜진기자 재당첨 제한 부활, 분양권 전매제한 등 금리 인상을 제외한 사실상의 모든 대책이 다 나왔다 해도 과언이 아니다. 문제는 이들 투기억제대책이 단기적 심리 위축외에 집값을 잡는 데 별다른 영향을 미치지 않을 것이라는 점. 정책을 내놓는 타이밍도 놓쳤을 뿐 아니라 찔끔찔끔 시장을 옥죄는 바람에 면연력만 더 키워준 셈이다. 금리 인상이라는 강력한 카드가 없는 것은 아니지만 자칫 잘못하면 '빈데 잡는 다고 초간 삼간 다 태우는'셈이 될 수 있어 정책으로 구체화될 지 장담할 수 없다. 설혹 금리가 오른다고 해도 실수요층을 중심으로 두텁게 형성된 내집마련 의욕을 어느 정도 잠재울 수 있을지도 미지수다. 결국 집값의 하락ㆍ안정은 정부의 투기억제 대책에 의해 나타나기 보다는 국내외 경제변수에 의해 결정될 것으로 예측되고 있다.