베트남도 중국처럼 개인이 토지를 가질 수 없다. 대신 국가로부터 '토지사용권'을 부여받아 토지를 쓸 수 있다. 토지사용권을 확보한 기업 등으로부터 권리를 양도받거나 임대하는 거래도 가능하다.

하지만 외국인 투자자의 토지 거래에는 제약이 따른다. 국가 이외의 '제3자'로부터 토지사용권을 양도받을 수 없다.

다만 주택사업건설투자 프로젝트에 참여하는 경우 등에 한해 양도가 허가된다. 외국인투자자가 양도가 허가된 토지사용권을 양도받을 때 유의해야 할 사항이 있다. 토지를 양도받을 때 작성한 보상계약서를 반드시 공증받아둬야 한다는 점이다. 공증이 없으면 나중에 법적 리스크가 생길 수 있으므로 토지사용권을 넘겨받은 뒤 즉시 사용권증서 발급을 신청하는 게 바람직하다. 사용권을 넘기는 쪽이 다른 사람과 2중으로 양도 거래를 할 수 있기 때문이다.


통상적인 양도나 임대 외에도 토지사용권을 취득하는 방법이 하나 있다. 베트남 회사와 합작회사를 세운 뒤 베트남 파트너로 하여금 회사에 토지사용권을 현물 출자하도록 하는 방법이다.

그러나 합작회사를 통한 사용권 취득 과정에서 분쟁을 겪는 사례가 많은 터라 주의해야 한다. 실제로 베트남에 진출한 한국의 건설회사 A사는 주상복합아파트 건축·분양 사업을 위해 현지 회사와 손잡고 합작회사를 만들었다. 그런데 전체 사업부지의 일부에서만 토지사용권을 확보한 현지 파트너가 더 이상 토지출자를 하지 않겠다고 버텨 곤경에 처하기도 했다.

이런 경우 베트남 파트너로 하여금 나머지 부지에 대한 사용권을 확보하도록 유도하는 게 가장 바람직하다. 하지만 A사처럼 파트너에게 추가 이득을 안겨줘야 하는 경우도 있을 수 있다. 차선책으로 이미 확보한 부지의 면적대로 투자허가서를 변경하는 방법이 있으나 관할 기관이 기존 도시계획이 틀어진다는 등의 이유로 거절할 수도 있으니 이를 감안할 필요가 있다.

최근 베트남에서는 주택관련 외국인 규제를 점점 완화하는 추세다. 베트남은 지난 7월 1일 외국인에게도 투자목적의 주택 소유를 허용키로 했다. 조만간 관련 시행령이 나오면 이런 방침이 확정될 전망이다. /서민준기자 morandol@sed.co.kr

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