서울 강동구 둔촌주공아파트에 재건축 무상지분율 인하를 반대하는 플래카드가 걸려 있다. /사진=정순구기자

2010년 10월 공공관리자제 도입 전 건설사들 "일단 따 놓고 보자" 승부

현실과 동떨어진 무상지분율 내세워

결국 사업 임박해 164%서 30%P 낮춰… 추가부담금 1억 이상 늘면서 갈등 확산

고덕주공6·과천주공6서도 잡음 잇따라

재건축 무상지분율 인하로 추가부담금이 늘어나면서 내홍을 겪고 있는 강동구 둔촌동 둔촌주공 아파트. 대규모 재건축 단지인 이곳은 요즘 건설사가 무상 지분율을 당초 164%에서 최고 32% 포인트 낮춘 132~158%로 제시하면서 조합 측과 시공사 간 갈등이 고조되고 있다. 낮춰진 지분율에 의하면 조합원들은 종전 예상 보다 1억~1억5,000만원 가량 추가부담금이 늘어나게 된다.

그렇다면 이 같은 추가부담금 증가 원인은 무엇일까. 건설사들의 무리한 수주 경쟁이 주요 원인이라는 분석이다. 실제로 둔촌 주공 아파트의 시공사 선정 과정을 거슬러 올라가면 확연히 드러난다.

◇ 치열했던 시공사 선정, 드림 빠지고 현대 된 이유는 = 과거 둔촌 주공아파트 재건축 사업의 시공사는 '드림사업단(삼성물산·대림산업·롯데건설·SK건설)'이었다. 그러나 지난 2003년 시행된 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'에 따라 시공사 선정 시기가 조합설립인가 이후로 변경됐고, 법 시행 시기까지 조합설립인가를 받지 못했던 둔촌주공아파트의 시공사 선정은 취소됐다.


이후 지지부진하던 둔촌 주공아파트의 재건축 사업은 건설사들의 대규모 수주전이 펼쳐졌던 2010년부터 속도를 내기 시작했다. 대규모 수주전의 배경은 2010년 10월부터 적용된 '공공관리자제도'다.

공공관리자제도는 서울지역 재건축 단지들의 시공사 선정 시기를 '조합설립인가 이후'에서 '사업시행인가 이후'로 늦추는 내용을 담고 있었다. 이에 따라 많은 재건축 단지들이 제도 도입 이전에 시공사 선정을 마무리하려 나섰다. 한마디로 대규모 재건축 수주 전이 벌어졌다.

둔촌주공아파트도 당시 시공사 선정에 나선 곳 중 하나다.

조합 측은 2010년 당시 입찰 참여 조건으로 160% 이상의 무상지분율을 내걸었다. 수주 경쟁이 치열하게 펼쳐졌고, 이 과정에서 164%의 무상지분율을 제시한 '현대사업단(현대건설·현대산업개발·대우건설·롯데건설 컨소시엄)'이 시공권을 따냈다.

반면 과거 둔촌주공아파트의 시공사였던 드림사업단은 130%대 무상지분율 혹은 사업방식 자체를 도급제로 바꾸는 것을 내세웠고, 결국 입찰에서 떨어졌다.

◇ 당시에도 164% 지분율 현실성 떨어 진다 지적 많아 = 당시에도 164%의 무상지분율은 현실과 동 떨어진다는 지적이 많았다. 결국 사업이 임박해서 시공사 측이 지분율을 164%에서 132%로 대폭 낮춘 것이다. 이에 대해 건설사들은 용적률, 설계 등 사업 조건이 대폭 바뀌면서 무상지분율이 줄어들 수밖에 없었다고 설명한다.

하지만 결국 근본 원인은 '건설사들의 일단 따 놓고 보자는 무리한 수주'가 한 몫을 했다는 점. 업계 고위 관계자는 "무상지분율 164%를 제시했을 때 용적률, 분양가 등 어떤 조건도 달지 않았다"며 "수주 경쟁에서 이기기 위해 건축비 인상, 사업계획 변경 등은 고려하지 않고 무조건 달콤한 조건을 제시했기 때문이다"고 밝혔다.

둔촌 주공아파트 뿐만 아니라 비슷한 시기 시공사를 선정했던 '고덕 주공6단지(무상지분율 174%)'와 '과천 주공6단지(무상지분율 150%)'도 무상지분율과 관련해 갈등을 빚었다. 결국 고덕 주공6단지는 사업방식을 지분제에서 도급제로 변경하고, 지난 7월 GS건설로 시공사를 교체했다. 과천 주공6단지도 최근 150%였던 무상지분율이 132%로 낮춰졌다.

이영호 더피알 팀장은 "건설사들이 수주 당시 과한 무상지분율을 제시한 것은 제 살 깎아 먹기를 한 것이라고 봐야 한다"며 "갈등을 빚고 있는 단지들의 경우 현실성 없는 무상지분율이 사업 막바지에 발목을 잡고 있다"고 설명했다.

/정순구기자 soon9@sed.co.kr