Q=직장을 퇴직하고 모아놓은 자금으로 주택임대사업을 하려고 합니다. 정부에서 임대주택이 많이 공급되며, 관련 사업이 성장할 것이라고 하는 얘길 들었습니다. 하지만 요즘 주택경기가 활발한 것 같지도 않은 상황에서 장기적으로 주택임대사업이 괜찮은 것인지 의문이 듭니다. 주택임대사업의 성장성과 사업을 할 때, 고려해야 할 사항들은 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.

A=주거용과 상업용의 임대형태는 유지와 관리 측면에서 다소 차이가 있습니다. 먼저 임차인의 목적이 주거인가 상업인가에서부터 그 공간의 최종 이용자가 임차인인가 임차인의 고객인가가 다릅니다. 주택임대사업의 장기적 성장성을 예측하기 위해서는 국내 주거용 부동산 시장의 환경변화를 주의 깊게 볼 필요가 있습니다.


통계청에 따르면 국내 인구는 저출산으로 인해 향후 15년 이후에는 감소세로 접어들며, 전체의 72.8%(‘10년)를 차지했던 경제활동 인구(15~64세)가 59.5%(’35년)로 감소하는 반면, 65세 이상의 고령 인구는 11%에서 28.4% 수준으로 증가할 것으로 예측하고 있습니다.

또 전국의 1~2인 가구가 15%(‘80년)에서 45%(’10년), 68%(‘35년 예측치)로 증가하고 있습니다. 한국개발연구원은 국내 GDP(경제성장률 지표)가 향후 10년 뒤인 2026년에는 1.8%가 되리라 예측한 바 있습니다. 이처럼 국내 부동산 시장은 소유에서 거주의 개념으로 그리고 전세에서 월세 중심의 시장으로 빠르게 변화하면서, 향후 주택임대사업이 성장할 것으로 보입니다.

주택임대사업의 대상은 주로, 1~2인이 거주하는 도시형생활주택이나 주거형 오피스텔, 다가구 형태로 19가구 이하부터 수백 가구까지 규모도 다양합니다. 주택임대사업의 가장 큰 애로사항 중 하나로 관리문제를 들 수 있는데, 의·식·주가 이루어지는 많은 사람들이 이용하는 공간이기 때문에 민원과 분쟁, 그리고 공실과 임대료 연체의 가능성도 높습니다. 따라서 직업이 있는 사람이 자기 일을 하면서 관리하기에는 어려움이 많습니다. 이 때는 부동산 규모에 따라 인근의 공인중개업체나 관리업체에 위탁하는 방법도 대안이 될 수 있겠습니다. 기타 고려사항으로는 관리자의 상주여부, 적정 임대료 책정, 유지 및 보수에 대한 비용, 세금처리, 화재보험 등의 관리적 측면과 함께, 향후 매각의 용이성 등에 대한 계획도 병행하여 고려해야 할 것입니다./정호진 ㈜빌딩경영플래너 대표