끝없이 치솟던 서울 강남권 재건축 시장에 먹구름이 낄 것으로 전망된다. 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴, Brexit)와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 제한 등 대내외적 불안 요인이 부동산 시장을 흔들고 있는 탓이다.

서울경제신문이 30일 학계와 금융, 리서치 업계 등 전문가 5명과 하반기 부동산 시장에 대한 6문 6답을 나눴다. 전문가들은 주택 임대소득 과세 등 추가 정책 흐름이 어떻게 형성되느냐에 따라 하반기 시장이 결정될 것이라고 진단했다.

<강남 재건축 시장 상승세는 언제까지 >

분양가 9억원 이상 아파트가 HUG 중도금 대출 보증 대상에서 아예 제외되면서 강남 재건축 시장은 숨 고르기에 들어갔다. 이남수 신한금융투자 부동산전문위원은 “하루에도 1,000만~2,000만원씩 가격이 오르락내리락을 거듭한다”며 “이번 규제가 아파트 가격에 어떤 영향을 미칠지 몰라 매수·매도자들이 상황을 주시하는 것으로 보인다”고 밝혔다.

브렉시트와 중도금 대출 보증 제한이 나오기 전까지만 하더라도 전문가들은 대부분 내년까지 강남 재건축 시장 열기가 지속될 것이라는 의견을 내놓는 경우가 많았다. 하지만 대내외적 상황이 변하면서 하반기 강남 부동산 시장 전망도 바뀌었다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부가 투기적 가수요에 대해 칼을 빼 든 것이기 때문에 상반기에 보였던 공격적인 과열 상승에 제동이 걸릴 것”이라고 밝혔다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원도 “강남 재건축 시장을 겨냥한 규제에 더해 초과이익환수제가 내년 연말 종료되면 분양 물량이 줄어 공간적인 확산까지 어려워진다”고 강조했다.



<강남 재건축, 주변 시장 영향은>

과거 강남발 상승·하락세는 주변 지역의 집값에도 큰 영향을 미쳤지만 최근에는 그 연결고리가 끊겨버렸다. 하지만 강남 재건축 시장에 발생한 악재가 주변 지역으로 연결될지에 대해서는 의견이 엇갈렸다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 심리적인 악영향이 있을 것이라고 예측하면서도 “강남 재건축 시장을 노리고 내놓은 규제이기 때문에 주변 지역은 직접적인 타격을 받지 않는다”고 진단했다.


반면 이 전문위원은 “강남은 대형 건설사 신용으로 중도금 대출이 가능하지만 나머지 지역은 그렇지 않은 곳이 많기 때문에 규제에 따른 악영향이 더 크다”고 밝혔다.

<지방 주택 시장의 흐름은>

상반기 수도권과 지방 주택시장은 양극화되는 모습을 보였다. 한국감정원에 따르면 이달 수도권 아파트 매매가격은 0.15% 올랐지만 지방은 0.05% 하락했다. 지방 주택시장의 추락은 하반기에도 계속될 것으로 전망된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “중도금 대출 보증 규제와 구조조정, 단기 급등에 따른 피로감까지 겹치면서 지방은 3중고에 시달리고 있다”고 말했다. 심 교수 역시 “상반기에는 그나마 약보합세라도 유지했지만 하반기에는 지방 주택시장이 쓰러질 수도 있다”고 경고했다.

<하반기 전세난은>

하반기 입주 물량이 늘어나면서 전셋값 상승 폭도 줄어들 것이라는 전망이 우세하다. 실제로 하반기에는 약 15만가구가 집들이를 할 것으로 추산되고 있으며 내년 이후 입주 물량은 더 늘어날 것으로 전망된다. 박 수석전문위원은 “공급이 늘어나는 내년에는 전셋값이 보합세를 나타낼 것”이라며 “일부 지역은 역전세가 우려된다”고 밝혔다.

강남 재건축 이주에 따른 전세난도 우려할 수준이 아니라는 예측이 나온다. 허 연구위원은 “현재 수도권에서 아파트와 비(非)아파트 모두 입주 물량이 늘어나고 있어 하반기 강남 재건축 이주로 멸실이 발생하더라도 충분히 완충 작용을 할 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다.

<내 집 마련 시기는>

전문가들은 한목소리로 실수요자들이 내 집 마련에 나설 때 가장 중요한 것은 자금을 마련하는 것이라고 조언한다. 함 센터장은 “투자와 달리 실수요의 경우 장기적으로 접근하기 때문에 시기보다는 자금 마련이 중요하다”고 밝혔다. 다만 현시점에서는 가격 상승 여부를 예측하기 힘들다는 지적도 있다. 이 전문위원은 “7월부터 시작되는 중도금 대출 보증 규제 여파가 어느 정도일지 예상하기 힘들다”며 “지금 당장 집을 구매하는 것은 위험이 따를 수도 있다”고 말했다.

<하반기 주택시장 변수는>

정부의 새로운 규제책이 나오느냐에 따라 시장의 흐름이 달라질 수 있다는 분석이 나온다. 허 연구위원은 “경제 상황이 어려워 센 강도의 규제책이 추가되기는 힘들겠지만 금융 리스크 관리를 강화하기 위해 주택금융 관련 규제가 또 나오면 영향이 상당히 크게 작용할 것”이라고 전망했다. 내년부터 시행되는 주택임대소득 과세도 주요 요인으로 꼽힌다. 박 팀장은 “주택임대소득 과세가 하반기 시장의 변수가 될 것”이라고 진단했다. /박성호·권경원·정순구기자 junpark@sedaily.com