일본 도쿄 신주쿠에 위치한 고급임대주택. 도쿄증권거래소에 상장된 ‘콤포리아 레지덴셜 리츠(Comforia Residential REIT)’에 편입된 자산으로 외국인 임차인을 주로 공략하고 있다. 역세권에 위치해 있고, 수영장을 비롯해 호텔에 버금가는 주거 서비스를 제공하고 있다. /사진=고병기기자
“과거에는 임대주택에 산다고 하면 생활 형편이 넉넉하지 않은 계층으로 인식되었습니다. 하지만 임대주택리츠가 활성화되면서 이 같은 인식이 많이 변했습니다. 실제 리츠가 보유하고 있는 임대주택들은 (입지나 품질 면에서) 굉장히 좋은 물건들입니다. 일본 인구가 줄면서 주택 시장도 영향을 받고 있지만 도심 위주로 공급되는 임대주택리츠는 전체적인 인구 감소의 영향을 크게 받지 않을 것으로 예상합니다.”
일본 현지에서 만난 한 전문가는 임대주택 리츠가 바꿔 놓은 현상에 대해 이같이 강조했다. 한국과 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본. 도쿄증권거래소(TSE)에는 현재 56개의 리츠가 상장되어 있다. 이중 임대주택리츠에만 투자하는 리츠는 9개이며, 주택을 포함한 다양한 자산에 투자하는 복합리츠가 24개나 된다. 전체의 43%에 가까운 리츠가 임대주택에 투자하고 있다.
2915A28 임대주택지역분포
일본 임대주택리츠의 특징 중 하나는 이들이 투자하는 자산이 도쿄와 같은 대도시에 위치한데다, 고급 임대주택이 많다는 점이다. 일본 최대 부동산회사인 미쓰이부동산이 스폰서로 참여하는 임대주택리츠 ‘니폰 어커머데이션 펀드’가 대표적이다.
미쓰이부동산은 1960년대부터 50년 가까이 분양 위주로 주택사업을 해온 회사다. 하지만 미쓰이부동산은 2000년대 들어 공공 등이 주로 공급하던 임대주택 사업으로 눈길을 돌린다. 버블경제 붕괴로 자산 가격이 하락하면서 소유에서 거주로 주택 문화가 변하고, 인구 구조의 변화로 소형 가구가 크게 증가하는 등 부동산 시장의 패러다임이 크게 변하고 있다고 판단했기 때문이다.
니폰 어커머데이션 펀드는 전체 자산의 87.5%가 도쿄 23구 안에 위치하고 있다. 다른 임대주택리츠도 대도시 위주로 투자를 하고 있다. 일본 부동산증권화협회(ARES)에 따르면 전체 임대주택리츠가 담고 있는 자산의 약 75%가 도쿄·오사카·아이치현 등 대도시 권역에 위치하고 있다.
임대주택리츠의 자산이 대도시에 집중된 것은 고가의 임대료를 감당할만한 수요층이 탄탄하기 때문이다. 실제 임대주택리츠에만 투자하는 9개 리츠의 객실점유율은 평균 95%를 웃돈다. 종합상사 이토추그룹이 스폰서인 ‘어드밴스 레지던스 인베스트먼트’의 도모유키 기무라 디렉터는 “도심의 경우 젊은 층 인구의 유입이 많고, 고가의 임대주택리츠를 감당할 수 있는 외국계 회사의 직원들도 많아 수요층이 탄탄하다”고 설명했다.
일본 기업들의 주거비 보조 정책도 이 같은 고가 임대주택 시장을 가능케 하는 요인이다. 기무라 디렉터는 “일본 기업들의 경우 우수한 인재 영입을 위해 전체 임대료의 절반 이상까지 보조해주는 경우가 많다”고 덧붙였다.
도쿄와 같은 대도시를 중심으로 공급되는 일본 임대주택리츠의 성장세는 당분간 이어질 것으로 예상된다. 전체적인 일본 인구 감소에도 불구하고 대도시 인구의 감소 폭은 크지 않고, 1인 가구도 계속 증가하고 있기 때문이다.
일본 국립인구사회보장제도연구소(IPSS)에 따르면 일본 전체 인구는 지난해 1억 2,660만명을 기록했다. 매년 꾸준히 줄어 2040년에는 1억 728만명으로 15.3% 감소할 전망이다. 도쿄 역시 인구가 줄어들기는 마찬가지만 일본 전체와 비교하면 그 폭이 크지 않다. 도쿄 인구는 작년 1,335만명에서 2040년에는 1,231만명으로 7.8% 줄어들 전망이다. 또 지난해 도쿄 지역의 1인 가구수는 268만 가구로 10년 전인 2005년의 244만가구에 비해 10% 가까이 증가했으며, 오는 2030년에는 287만 가구로 늘어날 것으로 전망된다.
/도쿄=고병기기자 staytomorrow@sedaily.com