‘11·3 부동산대책’ 시행 이후 강남권 재건축 아파트 값이 조정을 받는 등 시장에 적잖은 영향을 미치고 있다. 반대로 이번 규제 지역에서 벗어난 곳에서는 수요자가 몰리는 등 풍선효과도 나타나고 있다.

부동산 시장이 ‘11·3 대책’을 전후로 확연히 구분되고 있는 셈인데, 계절적 비수기 등을 고려할 때 그 효과는 내년 초까지 지속 될 가능성이 높은 것으로 보인다. 당분간 부동산 시장을 좌우할 주요 변수인 ‘11·3 부동산대책’을 다시 한번 살펴본다.

◇부산 제외한 공공택지 아파트, 입주 시까지 제한=정부가 조정 대상 지역으로 지정한 곳은 서울 전체 25개 구, 경기도 6개 시(과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시), 부산 5개 구(해운대·연제·동래·수영·남구), 세종특별자치시 등 37개 지방자치단체다.

조정 대상 지역들은 전매제한 기간이 강화되는 데 그 강도가 지역별로 다르다.

우선 서초구·강남구·송파구·강동구 등 강남 4구와 과천시의 민간택지에 조성되는 아파트의 경우 기존 6개월이었던 분양권 전매제한 기간이 아파트 준공 후 소유권이전등기(입주) 때까지 금지된다. 분양권 전매가 사실상 불가능해지는 것이다. 투자자들이 신규 분양 시장으로 과도하게 유입됐던 지역인 만큼 이를 막고, 실수요자 위주의 시장으로 재편하기 위한 규제 강화로 풀이된다.


또 강남 4구를 제외한 나머지 서울 21개 구와 경기 성남시의 민간택지에서 건립되는 아파트는 분양권 전매제한 기간이 기존 6개월에서 1년 6개월로 늘어났다.

공공택지에서 조성되는 아파트의 경우 사실상 모든 조정 대상 지역에서 분양권 전매가 대폭 강화됐다. 서울과 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시, 세종시 공공택지에서 분양하는 아파트의 전매제한 기간은 기존 1년에서 소유권이전등기 시까지로 늘어났다.

이번에 정부가 조정 대상 지역으로 지정한 지역 중 부산의 경우 유일하게 전매제한 강화 규제가 적용되지 않는다. 1순위 제한과 재당첨 제한은 이번에 조정 대상 지역에 포함된 전 지자체에 적용된다.

◇계약금 전체 분양가의 10% 이상 납부해야=조정 대상 지역 전체에 적용되는 규정이 또 있다. 중도금 대출보증 발급요건을 현행 ‘전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부’에서 ‘전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부’로 변경하는 것이다. 아파트 당첨 시 분양가의 10% 이상을 계약금으로 지불 해야 하는 셈이다. 일단 청약을 하고 보려는 사람들의 무분별한 투자를 막기 위한 조치로 보이지만, 실제 시장에서 어느 정도의 효과를 발휘할 지는 미지수라는 평가도 적지 않다.

청약경쟁률을 부풀리는 데 일조했던 1순위 청약 일정도 분리됐다. 기존에는 당해·기타 지역의 1순위 청약 접수를 하루에 함께 실시한 탓에 당해 지역에서 청약 접수가 마감되더라도 기타 지역의 청약자까지 합쳐진 청약경쟁률이 발표됐다. 앞으로는 당해 지역 1일 차, 기타 지역 2일 차로 1순위 청약 접수 시기가 분리된다. 따라서 당해 지역에서 청약 접수가 마감될 경우 기타 지역의 접수는 진행하지 않는다. 또한 2순위 청약 신청이 남발되던 것을 막기 위해 2순위 청약 신청 시에도 청약통장이 필요해진다.

내년부터 시행될 예정이었던 청약 가점제 자율 시행도 유보됐다. 당초 내년부터 전용 85㎡ 이하의 민영주택은 지방자치단체장이 청약가점제를 자율적으로 시행(지자체에 따라 100% 추첨제 가능)할 수 있었다. 하지만 조정 대상 지역은 이를 유보해 가점제 적용 비율(40%)이 유지된다. 투자 목적 자금이 유입되면서 실제 주택이 간절한 무주택자 등 실수요자들의 당첨 기회가 낮아지는 것을 막기 위한 조치다.

/정순구기자 soon9@sedaily.com