우선 단지 내 상가 투자 시장에서도 양극화가 심화 되고 있다. 실제로 지난해 4·4분기 공급된 LH 단지 내 상가 269개 점포 중 21개 점포는 주인을 찾지 못해 낙찰률이 92.2%에 그쳤다. 하지만 주인을 찾은 상가의 평균 낙찰가율은 여전히 200%가 넘는 고공행진을 벌이고 있다. 파주 운정신도시 A20블록 아파트 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 287%를 기록했으며 인천 서창2지구 2블록 상가는 260%를 나타냈다.
상가 투자에서 가장 중요한 것은 역시 상권 형성이다. 상권 형성 기간이 짧을 수록 좋은 만큼 대단지 상가가 투자에 유리하다. 하지만 단순히 가구 수가 많은 단지라고 해서 배후수요가 풍부하지는 않다.
한 예로 임대아파트 비율이 높을 경우에는 소비력이 예상보다 낮을 수도 있다. 중대형 아파트가 많은 단지는 단지 내 상가보다는 외부 쇼핑몰이나 백화점 등에서 지갑을 열 가능성이 높다. 주택 구성이나 입주민들의 성향도 투자 분석 시 빼놓지 말아야 할 요소다.
상가 전용률도 중요하다.
전용률이란 복도, 계단 화장실 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 차지하는 비중으로 실제 사용하는 면적이다. 이 전용률은 유형별로, 그리고 지역별로 적게는 30% 초반에서 많게는 80%까지 천차만별이다. 아파트 단지 내 상가는 대부분 전용률이 70% 안팎이기 때문에 이 보다 적은 단지 내 상가라면 투자의 효율성이 떨어지게 된다.
예를 들어 3.3㎡당 분양가(2,000만원)와 분양면적(50㎡)이 같은 두 곳의 점포 중 A 상가의 전용률은 50%이고, B 상가의 전용률은 75%라고 하면 A 상가의 실사용면적은 25㎡, 3.3㎡ 당 실질분양가는 4,000만원이다. 하지만 B 상가의 경우 실제 사용면적이 37.5㎡, 실질 분양가가 2,667만원으로 훨씬 저렴한 투자가 될 수밖에 없다.
인기 있는 점포의 경우 낙찰가율도 중요하다. 예정가의 2~3배 높은 가격을 써내 낙찰을 받더라도 임대수익에 비해 ‘오버페이(overpay)’가 될 경우 실질적으로 손실을 볼 수밖에 없다. 입찰 전 인근 부동산 중개업소 등에 들러 시장 분위기를 미리 파악하고 투자에 나서야 하며 너무 과열돼 있다고 판단하면 한 발 물러설 수 있는 지혜도 필요하다.
마지막으로 단지 내 상가 투자의 가장 큰 원칙은 1층 상가에 투자해야 한다는 것이다.
시중 은행의 한 부동산PB센터 관계자는 “자금이 부족할 경우 2층도 괜찮을 것이라며 투자하는 경우가 많은데 기본적인 상가 투자는 1층이 원칙”이라며 “1층이 아닌 경우 가격 상승률도 낮고 공실 위험도 높다”고 설명했다. /박성호기자 junpark@sedaily.com