아파트 분양권 전매를 통해 자본수익을 얻기 힘들어지면서 대체 투자 상품인 수익형 부동산 시장으로 투자자금이 옮겨가고 있기 때문이다.
실제 주택경기가 지난해 정점을 찍고 하락세로 돌아선 모양새다. 하지만 수익형 부동산 시장은 아직도 저금리의 꿀맛을 보고 있다.
최근 매일경제신문이 신한은행과 함께 30억원 이상 자산가 300명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 ‘여유자금이 생긴다면 어떤 부동산 상품에 투자하겠는가’라는 질문에 자산가의 31.8%가 “중소형 빌딩에 투자하겠다”고 답했다.
이 중 “상가에 투자하겠다”는 응답은 19.0% 였고, 토지는 16.3%였다. 주택(아파트 포함) 9.03%, 재건축·재개발 7.69% 등 주거상품은 선호도가 떨어졌다. 반면 일반고객 1만 명을 대상으로 한 같은 설문조사에서는 토지와 주택 투자 선호가 높았다.
이런 현상은 상가의 경우 소위 “투자 해본 사람만 투자”하는 상품이기 때문이다. 그렇다면 억대 자산가들이 투자계획 1순위로 꼽은 상가는 어떻게 투자해야 실패하지 않을까?
1. 첫째 단지내 상가를 노려라.
상가의 입지가 임차 또는 직접 자영업을 할 경우 성공요인의 중요한 역할을 하는 것은 두말할 나위가 없다. 일단 대단지의 아파트라면 단지내 상가를 노려볼만 하다는 것이 상가 전문가의 전언이다. 하지만 최근에 부동산 경기 위축으로 상가 투자로 사람들이 몰리다 보니 경쟁입찰이 일반화 된 것은 물론이거니와, 입찰당시 분위기에 휩쓸려 턱없이 높은 분양가로 낙찰을 받는다면 비싼 수업료를 내고 실패를 맛보게 된다.
2. 준공된 상가가 안전하다.
상가 분양의 경우 대다수 공사시작과 동시에 도면만 보고 임대보장등을 통해서 계약하는 경우가 대부분인데, 실제 준공시에는 영업사원의 말만 믿고 고수익을 기대했다가 수년간 공실로 남는 경우도 많다. 그러니 실제 준공이 된 상가가 안전하다고 한다.
3. 셋째 너무 비싼 분양가는 피해라
요즘 웬만한 근린생활상가 1층이 3.3㎡당 2,500만원 이상을 호가 한다. 조금더 입지가 좋은 상가의 경우 4천만원 이상 호가하는 분양가로 분양을 하는 곳도 많다. 실제 임차인이 생각하는 임대료와는 괴리가 커서 장기간 공실은 물론, 결국 반토막 난 임대료로 임대를 하는 경우도 허다하다. 상가 분양 전문가에 따르면 1층 상가 분양가는 3.3㎡당 2천5백만원 이하의 상가가 임대를 하기에 유리하고, 전용면적이 33㎡ 내외(구 10평)의 상가 면적이 적정하다고 조언한다.
4. 분양사무실에서 말하는 수익률을 믿지마라.
상가 분양사무실에 가면 “확정수익 보장” 등의 문구로 투자자를 현혹하는 경우가 많은데 실제 수익률은 현저히 낮은 것이 대부분이며, “확정수익 보장” 주체에 따라서 약속을 이행하지 않는 경우가 허다하니 주의를 요한다고 한다.
5. 오피스텔 단지내 상가가 뜬다.
최근에 오피스텔 공급이 많은데 오피스텔의 경우 일반 상업지역에 위치하는 것은 물론이고, 상권이 형성되어 있는 곳에 입지하게 된다.
따라서 500실 이상의 오피스텔 단지내 상가의 경우 기존 상권과의 연계는 물론, 오피스텔 입주민의 고정수요도 추가로 확보할 수 있어 최근 주목받고 있다고 한다.
6. 즉시 임대가 가능한지 살펴라.
앞서 얘기 한것처럼 준공후 상가의 경우 임대를 할수 있느냐를 가지고 상가를 구입해야 하는데, 실제 주변에 상권도 돌아보고 임대업종들을 살펴보고 결정하는 것이 좋다. 통상 핸드폰 가게, 유명 프랜차이즈 등이 근처에 있다면 좋은 상권에 위치했다고 볼수 있다고 한다.
7. 잔여 상가를 노려라.
상가의 경우 여타의 상품과는 달리 수익률이 높아 잔여상가를 할인해서 파는 경우도 많다. 하지만 시인성이 낮은 위치에 있는 점포는 피하는 것이 좋다. 싼게 비지떡이라고 이런 자리는 임대도 되지 않는다.
하지만 잔여상가중에 1층에 외부에서 시인성이 높은 점포도 할인 분양하는 경우가 있으니, 직접 발품을 팔며 투자하는 것이 좋다고 한다.
8. 인근 산업단지 수요가 있다면 더욱 좋다.
인근에 산업단지가 있다면 당연히 근로자들을 배후수요로 상권이 발달하게 된다. 최근에 창원 국가산업단지의 인근의 경우 기존 산업단지 규모에 국내외 10여개 첨단기업과 업무협약을 맺은바 있다.
실제 창원에서 상가를 전문으로 취급하는 L 부동산의 경우 창원국가 산업단지 인근이고, 창원 중심상업지구 내에 위치한 창원 중앙 블루힐스 상가를 추천하면서 인근 10만 여명의 근로자는 물론 상층부에 입주해 있는 582실의 오피스텔 입주자가 이용하는 단지내 상가라고 전했다. 아울러 “인근에서 분양중인 상가가 3.3㎡당 2700만원대의 분양가인 반면, 창원 블루힐스 단지내 상가는 1,400만원대의 놀라운 분양가에 시인성도 좋고 임대문의도 꾸준하다”고 밝혔다.
창원 중앙 블루힐스는 특별한 혜택으로 잔여호실을 분양하고 있으며, 잔여호실의 경우 시인성이 좋은 것은 물론 전용 33㎡ 내외(구 10평) 내외의 면적으로 적은 투자금액으로도 투자를 할 수 있다. 창원 블루힐스 상가는 경남 창원시 성산구 중앙동 99-2에 위치한다.
/김동호 기자 dongho@sedaily.com