Q. 부모님이 현금성 자산과 부동산을 보유하고 있습니다. 이 중 어떤 재산을 상속·증여 받는 것이 세금을 줄일 수 있나요?
A. 누군가에게 대가를 지급하지 않고 무상으로 재산을 이전받는 경우 상속세 또는 증여세가 과세되는데요. 최고세율이 50%에 이를만큼 부담이 큰 세금이라 자녀에게 재산을 물려주려는 분들이 이에 대한 고민을 많이 합니다. 상속·증여세는 단순하게 말하면 재산의 가액에 세율(10~50%)을 적용해 산정하는데, 어떤 재산을 이전하느냐에 따라 평가방법이 달라지므로 재산의 평가가 세액에 매우 결정적인 역할을 하게 됩니다. 이 때 유용한 재산이 바로 부동산입니다.
세법상 부동산의 가액은 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재 시가로 산정합니다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 합니다. 해당 부동산의 매매사실이 있는 경우 그 거래가액, 2개 이상의 감정가액, 수용·공매·경매가액이 시가의 범위에 포함됩니다. 또한 해당 부동산과 면적, 위치, 용도 등이 동일하거나 유사한 부동산의 거래가액이 있는 경우 그 거래가액(유사매매사례가액)도 시가로 인정받을 수 있는데, 아파트의 경우 동일한 아파트단지의 다른 동 유사한 층의 거래가액이 있다면 이를 시가로 보게 됩니다.
그러나 토지, 단독주택의 경우 개별성이 강한 물건들이고 아파트를 제외하고는 시가를 확인하기가 쉽지 않기 때문에 세법에서는 보충적으로 평가할 수 있는 방법들을 명시해놓고 있습니다. 토지는 개별공시지가, 건물은 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액, 주택은 개별주택가격 및 공동주택가격이 이에 해당됩니다.
그럼 질문으로 다시 돌아가서 현금성 자산과 부동산 중 어떤 재산을 상속·증여받는 것이 세부담 측면에서 더 유리할까요? 단정짓기는 어렵지만 일반적으로는 부동산을 증여받는 것이 유리합니다. 현금 10억원을 상속·증여받는 경우 10억원 그대로 가액이 평가되지만, 시세 10억원인 부동산을 상속·증여받는 경우 시가를 확인하기 어렵다면 보충적 평가방법을 적용하여 보통 시세의 60%~70% 정도로 평가되기 때문에 즉각적으로 세부담을 줄일 수 있습니다. 물론 그만큼 취득가액이 낮아져 추후 해당 부동산을 매도하는 경우 양도소득세 부담이 늘어날 수 있으므로 이에 대한 종합적인 판단이 요구됩니다.
또한 상속인이 부동산을 증여받은 후 10년 이내에 상속이 개시되는 경우 증여받은 부동산 가액을 상속세 계산시 합산하게 되는데, 이 때 상속개시일 평가금액이 아닌 증여일 평가금액으로 합산됩니다. 따라서 증여일부터 상속개시일 사이에 발생된 가치증가분을 세부담 없이 이전하는 효과가 발생되므로 가치가 증가될 것으로 판단되는 부동산을 사전에 증여하는 것을 고려해볼 필요가 있습니다.