원론적인 얘기부터 먼저 하자면 오피스텔 역시 몇 번을 강조해도 부족함이 없는 ‘입지’가 첫 번째 조건이다. 두 번째는 가격경쟁력, 세 번째는 임대수요, 그 다음은 세대수, 브랜드(또는 건설사), 내부 유닛(Unit) 또는 건물 자체만의 특장점 등 진검을 고르기 위한 순서와 단계는 반드시 존재한다. 이런 조건에 부합된 물건은 ‘오피스텔은 가격이 오르지 않는다’라는 편견도 쉽게 무너뜨린다. 그렇다면 이 조건에 맞는 물건만 찾으면 되는데 우리는 왜 오피스텔 투자에 실패하는 것일까?
그것은 바로 ‘정확한 분석’이 아닌 ‘괜찮은 것 같은데?’, ‘이 정도면 오를 것 같은데’, ‘저 사람 말은 믿어도 되지 않을까?’하는 ‘긍정적 희망’과 손을 잡았기 때문이다.
부동산을 처음 배우던 시절 가장 많이 들었던 조언이 있다. 상담해주는 투자자에게 “확실합니다”라는 말을 하지 말라는 것이었다.
아무리 신중하게 분석하고, 진정성 있는 투자 상담을 한다 해도 예측 불가능한 상황이 생길 수 있을 수 있다는 조언들이었다.
단순히 책임을 회피하기 위해서가 아니다. ‘투자’라는 것 자체가 불확실성을 가지고 있으므로 ‘100% 정확’한 분석이라는 건 애초에 불가능한 것이기 때문이다.
필자는 지금 100% 정확한 분석이란 있을 수 없다고 하면서 또, 정확한 분석이 아닌 긍정적 희망을 선택하면 투자에 실패한다는 모순된 말을 하고 있다.
부동산이든 주식이든 투자라는 것은 최대한의 분석을 통해 불확실함을 최소화 시키는 것이며, 그 과정을 통해 좋은 물건을 가려내는 것이라는 말을 하고 싶기 때문이다.
그리고 그 과정에서 반드시 요구되는 한 가지가 있는데, 바로 ‘시간의 투자’이다.
성공적인 투자를 하기 위해 첫째는 전문가와의 상담을 통해 입지 및 가격경쟁력 등에 대한 분석을 받아야 하고, 둘째는 현장을 방문해서 분석을 검증해줄 만한 근거들을 직접 눈으로 확인해야 한다. 신규 분양 물건이라면 해당 물건지 주변과의 가격비교가 특히 중요하다.
투자에 있어 가장 기본적인 것에도 시간투자를 하지 않으면서 앉은 자리에서 좋은 물건을 만나기를 기대하는 것은 감나무 밑에서 맛있게 잘 익은 감이 입속으로 쏙 떨어져 주기를 기다리는 것과 같다. 비단 오피스텔만의 이야기가 아니다. 부동산 투자에 성공하고 싶다면 ‘선(先)집중, 후(後) 선택’하여야 한다. 선집중에 시간을 투자하지 않고서는 구두에 붙은 젖은 낙엽 같은 불확실성을 떼어내기 어렵다.
선집중과 시간의 투자는 또 다른 측면에서는 기다림이다.
현장에서 만나게 되는 고객들 중에는 지금 무엇인가를 바로 계약하지 않으면 안될 것 같은 조급증을 가진 분들이 꽤나 많다. 여유자금은 있고, 친구나 가족은 투자해서 돈을 벌었다고 하고 또는 이 지역이 오르기 시작했다라는 정보를 들었다든가, 이유는 여러가지이지만 그 조급증은 결국 ‘눈 먼 돈’이라는 안타까운 결과로 이어진다. 내 자산에 눈 먼 돈이라는 딱지가 붙지 않도록 충분히 신중해 져야 하며, 기본 원칙을 절대로 져버려서는 안된다. 부동산 투자에 있어서 ’긍정적 희망‘이란 말도 리스크다.
시간의 투자라고 해서 반드시 물리적인 시간을 이야기하는 것이 아니다.
괜찮은 물건이라는 판단이 들면 집중해서 분석하는 시간을 가져야 하지만, 망설이다 투자 타이밍을 잡지 못해 좋은 물건을 못 잡는다면 그 또한 올바른 투자 방법은 아닐 것이다. 만약 본인이 분석할 시간과 능력이 부족하다면 믿고 맡길 만한 전문가를 찾으면 된다.
전문가들은 이미 다 알고 있다.
하이 리스크(high risk) 하이 리턴(high return)이란 표현 자체가 옳지 않다는 것을.
리스크란 말 자체가 불확실성이고, 불확실성이 높은데 어떻게 높은 수익을 가질 수 있단 말인가. 부동산 투자는 불확실성에 대한 투자가 아니다. 예측과 통계, 분석, 그리고 집중한 시간만큼 쌓여진 내공으로 불확실성을 최소화 한 가치(기대 수익)에 투자하는 것이다.
부동산 투자의 진검을 손에 쥐고 싶다면 집중해서 분석하고 결단력 있게 선택하여야 할 것이다.
김명희 오비스트파트너스 이사. / 사진제공=부동산전문가사업단