문재인 정부의 첫 부동산 대책인 6·19 대책은 발표된 지 보름도 지나지 않아 서울 강남의 재건축 단지의 집값이 대책 이전 수준을 회복하는 등 약발이 떨어졌다는 평가를 받고 있다. 집값의 이상 과열이 전국적인 현상이 아닌 일부 지역에 국한됐다는 인식하에 이른바 ‘핀셋 규제’를 실시했지만 실효성이 떨어진다는 것이 상당수 전문가의 평가다. 6·19 대책 발표 한 달을 맞아 부동산 전문가들을 대상으로 정부의 6·19 대책이 사실상 실패한 이유를 분석하고 추가로 강력한 ‘한 방’이 필요한지 따져봤다.



◇‘핀셋’ 규제가 오히려 정책 실효성 떨어뜨려=전문가들은 6·19 대책의 맞춤형 핀셋 규제가 오히려 시장에 제대로 먹히지 않는 결과를 낳았다고 진단했다. 거시건전성 정책은 지역에 대한 구분 없이 전국적으로 일관성을 가져야 하는데 6·19 대책은 이 같은 원칙에서 벗어났다는 가장 큰 맹점을 지닌다는 것이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 “맞춤형 규제를 시장에서는 ‘그때그때 달라요’로 인식하고 있다”면서 “이런 측면에서 맞춤형은 개선될 필요가 있다”고 밝혔다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “지금 부동산 시장은 지역별로 편차가 크고 수요자들의 특성도 연령 등에 따라 상당히 다양하게 분포하고 있다”면서 “정부가 핀셋규제를 내놓았다고 하지만 진정한 의미의 핀셋규제라고 보기 어렵다”고 지적했다. 김연화 IBK기업은행 부동산팀장도 “집값이 오르는 이유는 갭 투자의 일반화, 재건축 단지의 경우 초과이익환수제 부활에 대한 전가현상 등이 있는데 6·19 대책은 청약에 대한 규제로 타깃을 잘못 잡았다”고 지적했다.


6·19 대책이 시장에 대한 잘못된 진단에서 비롯됐기 때문에 사실상 실패했다는 지적도 나왔다. 일부 지역의 집값 과열은 공급 부족에 기인한 측면이 있는데 정부는 공급은 문제가 없다는 입장을 고수하고 있기 때문이다. 본지의 전문가 자문단 ‘서경펠로’인 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “집값을 내리려면 공급을 늘리는 것이 경제학의 기본”이라면서 “정부는 투기꾼을 때려잡고 가격 상한제를 두면 가격이 안정될 것이라고 생각하는 게 문제”라고 말했다.

◇중장기적 공급계획이 가장 강력한 ‘한 방’=전문가들은 정부가 강도가 약한 대책을 잇따라 내놓으면 오히려 시장에 내성이 생겨 효과가 나타나지 않을 것이라고 입을 모았다. 다만 강력한 ‘한 방’의 필요성에 대해서는 의견이 엇갈렸다.

서경펠로인 김승배 피데스개발 대표는 “정부가 중장기적으로 주택 공급을 안정적으로 하겠다는 계획을 발표하는 것이 집값을 안정시킬 가장 강력한 한 방이 될 수 있다”고 말했다. 공급 부족을 우려하는 수요자들의 불안을 잠재우면 집값은 자연스럽게 안정세를 보일 것이라는 분석이다. 김 대표는 “매년 재건축을 통한 공급이 어느 정도 되고 소규모 택지개발 계획, 서울 인근 가용지 개발 계획 등을 구체적으로 제시하는 것이 중요하다”고 말했다. 심교언 교수도 “정부가 추가적인 강력한 대책을 내놓는다면 몇 달간 부동산 시장이 위축되겠지만 공급이 이뤄지지 않으면 집값은 다시 오를 것”이라고 지적했다.

정부가 정책을 자주 내놓으면 시장이 왜곡되기 때문에 자제해야 한다는 지적도 있었다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “정책 효과라는 게 바로 단기간에 나타나지 않는다”면서 “자꾸 정책이 개입하면 시장을 혼란스럽게 해 왜곡을 일으킬 가능성이 상당히 크다”고 말했다. 안성용 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “하반기부터 입주물량이 증가하고 재건축초과이익환수제 부활을 앞두고 있어 자연적으로 올해 말, 내년 초까지 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다.

/건설부동산부 nevermind@sedaily.com