민간 아파트에 대한 분양가상한제 부활로 강남권 재건축 아파트의 분양가가 얼마나 낮아질지 관심이 집중되고 있다. ‘로또 아파트’에 대한 기대감도 나오는 가운데 실제 분양가상한제 적용 지역이 탄생할지 여부와 분양가상한제 적용 시 분양가격이 얼마나 낮아질지 전문가들에게 들어봤다.

분양가상한제는 최대한 받을 수 있는 분양금액을 법으로 정하는 제도다. 택지비+표준형 공사비(현재 3.3㎡당 600만원 선)+가산비로 구성된다.

과거 2007~2014년 민간아파트에 대한 분양가상한제가 적용됐던 실제 사례를 보면 주변 시세에 비해 5~10% 수준으로 분양가격이 책정됐다. 당시 래미안대치청실의 경우 전용 84㎡형이 3.3㎡당 2,774만~3,539만원으로 책정됐다.


지금도 건설업계에서는 강남권 아파트에 대한 분양가상한제가 적용된다면 인근 단지 시세나 조합에서 추진하는 일반 분양가에 비해 5%에서 많게는 10%까지 차이 날 수 있을 것으로 추정하고 있다.

그러나 일부 재건축 단지 시공사와 조합에서는 분양가상한제로 인한 분양가격 하락을 최대한 방어할 수 있다고 주장하고 있다. 반포주공 1단지의 경우 입찰 시공사는 분양가상한제가 적용된다 하더라도 4,910만원을 기준으로 한 분양수익을 보전할 수 있다고 조합에 제시했다. 또 다른 시공사는 마이너스 옵션을 통해 분양가상한제를 최대한 우회할 수 있다는 복안을 제시하기도 했다.

한편 분양가상한제가 적용되려면 최근 3개월 물가 상승률보다 집값 상승률이 두 배 이상이어야 한다. 11월부터 본격적으로 시행된다는 가정 하에 8~10월 3개월 아파트 가격 상승률을 기준으로 분양가상한제 첫 지정 여부를 결정할 가능성이 높다. 가장 가능성이 높은 강남권의 경우 8·2대책 이후 집값 흐름이 크게 변하지 않는다면 오히려 분양가상한제 적용 지역에서 아슬하게 벗어날 가능성이 높다는 게 전문가들의 전망이다.

부동산114에 따르면 7월 말 대비 8월25일 기준 한 달간 가격변동률은 강남구 0.7%, 서초구 0.41%, 송파구 0.59%, 강동구 0.08% 수준이다. 대책의 효과를 보기 위해 8월4일 기준으로 일반 아파트만 뽑는다면 강남 4구의 경우 상승률이 0.3% 수준이다. 이와 비슷하게 9월과 10월에도 0.2~ 0.3%씩 오른다면 결국 1% 수준의 상승률을 기록할 것으로 보인다. 이에 반해 물가 상승률은 최근 5~7월 0.7%였다. 추석 등의 물가상승요인을 감안해 이 수준이 유지된다고 보면 집값이 8~10월 석 달간 1.4% 이상 올라야 분양가상한제를 적용받을 가능성이 커진다.

이미윤 부동산114 연구원은 “재건축 아파트 가격이 떨어지고 있고 10월까지 이런 분위기가 계속 이어지면 강남권에 분양가상한제가 적용 안 될 가능성이 있다”고 말했다.

/이혜진기자 hasim@sedaily.com