정부의 이번 가계부채종합대책의 특징 중 하나는 주택 수요자는 물론 공급자의 돈줄 조이기에 나섰다는 점이다. 중도금 대출 보증 한도 축소와 부동산임대사업에 대한 여신심사 강화가 그것이다. 건설사들이 줄어든 대출 한도만큼 신용대출로 메운다고 해도 사업성이 좋은 지역 외에는 아파트 공급이 감소할 수밖에 없을 것으로 보인다. 또 부동산임대사업에 대한 대출관리가 내년부터 시작되면 상가 및 오피스텔 분양시장에도 찬바람이 불 것으로 예상된다.

24일 국토교통부에 따르면 내년 1월부터 신규 아파트 분양 시 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 비율이 중도금 대출 한도의 90%에서 80%로 줄어든다. 이에 따라 서울시 등 주택담보인정비율(LTV)이 40%인 투기과열지구의 경우 기존에는 36%(40%×90%)까지 HUG에서 중도금 대출 보증을 해줬으나 내년부터는 32%(40%×80%)만 보증이 가능해진다. 청약조정지역의 경우 기존 45%에서 40%로, 그 외 지역은 54%에서 48%로 각각 줄어든다.

또한 중도금 대출 보증 한도액도 줄어들어 수도권과 광역시·세종시에서 6억원에서 5억원으로 내렸다. 기타 지역은 3억원 한도가 유지된다. 9억원 이상 고가 아파트의 경우 이미 중도금 집단대출 자체가 불가능한 상황이다.

예컨대 서울에서 분양하는 분양가 9억원짜리 아파트의 경우 기존에는 최대 3억2,400만원까지 중도금 대출보증이 가능했으나 내년 1월부터는 2억8,800만원으로 한도가 축소된다.

정부가 중도금 대출 조이기에 나선 것은 아파트 공급시장의 돈줄을 죄기 위해서다. 정부가 지난해 10월 한 차례 중도금 보증 한도를 100%에서 90%로 낮추고 8·2부동산대책을 통해 투기과열지구 및 청약조정지역에 대한 LTV를 낮췄음에도 이후 신규 아파트 분양시장에 구름 인파가 몰리는 등 청약과열 현상이 이어지고 있다.

국토부 관계자는 “중도금 대출 리스크 관리 강화를 위해 보증 비율을 축소하기로 했다”며 “사업성 있는 사업장에 자금이 원활히 공급될 수 있도록 금융기관별 여신심사 합리화 및 관행 개선을 지속적으로 추진할 것”이라고 말했다.


HUG의 중도금 대출 보증이 크게 줄면서 신규 아파트 공급이 위축될 것으로 예상된다. 건설사들은 울며 겨자 먹기로 줄어든 중도금 대출 보증 한도 10%만큼을 자체 신용보증으로 메워 사실상 아파트 중도금 대출을 LTV수준에 맞춰왔다. 앞으로는 HUG의 대출 한도가 20%로 축소된 만큼 건설사들의 대출 보증이 늘어날 수밖에 없다. 예컨대 분양가의 60%에서 54%로 중도금 대출보증이 10% 축소된 이후, 건설사가 연대보증을 통해 중도금 대출 60%를 맞춰 왔는데 앞으로는 축소된 20% 해당하는 금액에 대해 건설사가 대출 보증을 서야 한다는 얘기다.

한 대형건설사 관계자는 “서울 강남권을 제외하고는 어디서든 중도금 대출 40%를 해주지 않으면 분양 완판을 기대하기 힘들다”면서 “사업성을 더욱 깐깐하게 따질 수밖에 없어 전체적으로 분양물량이 줄어들 것”이라고 설명했다.

한편 상가 임대 등 부동산임대업에 대한 대출 관리도 예고된 상태여서 향후 상업용 부동산시장 역시 위축이 불가피할 것으로 전망된다.

금융당국은 부동산임대사업자 대출 상환능력 심사 시 기준으로 삼을 임대업 이자상환비율(RTI)에 대한 가이드라인을 내년 3월에 도입할 예정이다. RTI는 연간 이자비용 대비 임대소득 비율을 의미한다. 금융당국은 임대소득이 이자비용보다는 커야 안정적이라고 판단하고 있다. 현재 당국차원의 상업용 부동산에 대한 가이드라인은 없는 상태이며 일반적으로 금융회사들이 각 상가 또는 오피스텔 등 물건별로 50~60%까지 대출을 해주고 있다.

이형주 금융위원회 금융정책과장은 “이자를 감당할 만한 임대소득이 없다면 위험한 투자라고 은행이 판단하도록 해 대출을 막는 게 도입 취지”라며 “구체적인 가이드라인은 각 업권의 의견을 참고해 정할 방침”이라고 설명했다.

금융당국은 총체적 상환능력 비율을 보는 DSR 시행 시 임대사업용 부동산 대출을 포함시키지 않는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 그러나 은행이 리스크 관리를 위해 자체적으로 상가, 오피스텔 대출까지 DSR에 포함시켜 여신 관리에 나설 경우 상업용 부동산시장 역시 서서히 돈줄이 조여들 것으로 분석된다.

이용석 리맥스퍼스트파트너스 대표는 “현재까지는 기존 주택 매매시장에서 돈줄이 막히자 여유자금이 상업용 부동산 쪽으로 움직이고 있는 상황”이라며 “상업용 부동산 중에서도 대출규제가 덜한 쪽으로 향후 관심이 커질 것”이라고 말했다. /이혜진기자 hasim@sedaily.com