내년부터 대출 심사 기준으로 새로 도입될 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적 상환능력 비율)의 구체적인 산정방식을 어떻게 만들지가 논란거리로 떠올랐다. 미래 벌어들일 소득과 만기까지의 원리금 상환 부담을 따지는 것이 만만치 않아서다.

26일 금융권에 따르면 금융위원회와 금융감독원, 시중은행들은 10·24 가계부채 대책의 후속조치로 태스크포스(TF)를 꾸리고 은행업 감독규정·시행세칙 개정 논의에 착수했다. 내년부터 금융권 새 대출심사 및 여신관리 지표로 시행될 신DTI와 DSR의 산정방식을 마련하기 위해서다. 내년 1월부터 수도권과 주택법상 조정대상 지역에 도입되는 신DTI는 차주의 소득과 부채를 보다 깐깐히 따지는 것이 골자다. 이를 위해 분모에 해당하는 소득 산정 시 장래 소득 증감분을 반영하고 분자에 해당하는 대출 원리금을 따질 때도 2건 이상의 주담대를 보유한 차주에 대해서는 모든 주택담보대출 원리금과 기타대출 이자상환액을 반영하게 했다. 다주택자의 추가 대출을 제한하기 위해서다. DSR은 한발 더 나아가 차주가 보유한 모든 대출의 원리금상환액을 분자에 반영한다.

핵심 쟁점은 다주택자의 ‘모든 주택담보대출 원리금’을 어떻게 계산하느냐다. 차주가 보유한 기존대출이 일시상환식일 경우 만기를 어떻게 따지는지에 따라 연간 상환액과 신DTI에 따른 대출가능금액이 크게 달라지기 때문이다. 당국 내에서도 은행과 처음 약정한 전체 만기로 할지 혹은 추가 대출을 신청한 시점에서 남은 만기로 할지를 두고 의견이 엇갈린다. 이제까지 기존대출은 이자만 포함해 문제가 되지 않았다.


예컨대 10년 만기로 1억5,000만원을 일시상환식(평균 금리 3%)으로 빌린 차주가 7년 동안 이자만 갚고 만기까지 3년이 남은 상태에서 추가 대출을 신청한다면, 약정 만기(10년)로 원금을 나누면 연간 원리금 상환액은 1,950만원이 된다. 하지만 잔존 만기(3년)로 나누면 연간 원리금 상환액이 5,450만원으로 뛴다. 상환능력을 정확히 심사한다는 도입 취지에 따르면 잔존 만기를 기준으로 해야 하지만, 이때 다주택자들이 받는 부담이 지나치게 커질 수 있다는 점이 우려 요인으로 꼽힌다.

미래 소득을 어떻게 따질지도 쟁점이다. 정부는 차주의 소득을 지속성 측면에서 보다 정확히 파악하기 위해 미래 소득이 오를 것으로 예상되면 산정 소득을 최대 10% 증액할 수 있게 했다. 앞으로 월급이 오를 신입사원은 인정 받는 소득이 더 커지고, 임금피크나 퇴직을 앞둔 경우 산정 소득이 작아지는 식이다. 문제는 어떤 정보를 활용해 아직 실현되지 않은 미래 소득을 따질 것이냐에 있다. 신DTI의 소득 인정 기준은 DSR에도 그대로 적용되기 때문에 중요성이 더 크다.

이번 대책에서는 신 DTI의 장래소득 반영 때 우선 금융회사 자체 고객정보 분석으로 자율적인 증액기준을 마련하도록 했다. 금융사들이 유한 자체 정보가 풍부해야 실효성이 있다. 정부는 차후 통계청 정보 등을 활용해 ‘장래 소득 인정 기준’을 제시할 계획이지만, 어떤 공식 통계를 활용할지부터 정해진 바가 없다. 사정이 이렇다 보니 은행권도 아직 혼란스럽다는 입장이다. 은행권 한 관계자는 “아직 장래소득 개념 자체도 명확하게 와 닿지 않아 실제 어떤 고객 정보를 활용할 수 있을지는 두고 봐야 할 것 같다”고 말했다.

다주택자의 추가 대출을 제한하기 위해 2건 이상 주담대를 보유한 차주의 두번째 주담대부터 만기를 제한하기로 한 점도 과제다. 정부는 대책을 발표하면서 만기제한 예시를 15년으로 들었지만 이 역시 확정된 것은 아니다. 만기제한은 신DTI 비율 산정 때만 적용하고 실제 돈을 갚는 기간은 정한 기간을 초과할 수 있다.

/빈난새기자 binthere@sedaily.com