뉴스테이(기업형 임대주택)가 2015년 도입 이후 3년도 못돼 폐기될 처지다. 당정은 뉴스테이의 공공성을 보강하는 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정안’을 의원입법 형태로 발의했다. 주택 명칭도 공공지원 민간임대주택으로 바뀐다. 개정안은 용적률 인센티브만큼 공공 임대주택을 짓도록 하고 용지 공급의 특례도 줄인다는 내용을 담고 있다. 정부는 추후 시행령 개정으로 무주택자 등 취약계층의 우선입주권을 부여하고 최초 임대료를 규제하는 방안을 검토하고 있다. 한마디로 민간을 끌어들일 인센티브는 줄이고 공공성을 보강한다는 것이다. 이렇게 되면 공급주체만 다를 뿐 공공임대주택과 크게 다를 바가 없어진다.


뉴스테이는 올여름에서야 첫 입주단지가 나올 정도 시장정착 여부조차 검증되지 않았다. 그런데도 서둘러 폐기하겠다니 과거 정부 정책 지우기라는 느낌부터 든다. 뉴스테이는 원래 서민·취약층을 대상으로 한 임대주택이 아니다. 중산층을 겨냥한다. 한국토지주택공사(LH) 같은 공공 부문이 전담하는 소형 임대주택과 차별화하는 새 임대시장을 창출하는 것이다. 그래야만 다양한 공급 채널이 확보되고 장기적으로 주거문화도 소유에서 거주 개념으로 바꿀 수 있다. 8년 의무 임대와 연 5%의 임대료 인상 제한 같은 규제도 있지만 입주자격과 최초 임대료에 제한을 두지 않는 등 민간 자율성을 최대한 보장한 연유도 여기에 있다.

값싸고 질 좋은 임대주택을 많이 짓는다면 더없이 좋을 일이지만 관건은 재정부담이다. 임대주택은 기본적으로 투자비 회수기간이 긴데다 그나마 완공 후에야 수입이 발생한다. LH가 133조원에 이르는 천문학적 빚더미에 짓눌린 것은 공공성이라는 명분 앞에 채산성을 희생한 결과다.

민간 참여를 유인할 인센티브를 특혜로 보는 것은 단견이다. 유인책이 없어지면 민간이 굳이 채산성이 떨어지는 임대주택을 지을 턱이 없다. 공공성과 특혜 프레임만으로는 임대주택 문제를 풀 수 없다. 중대형 임대시장을 만들지 않고 언제까지 기존 주택의 전월세시장에만 의존할 건가.