A. 상가 등 수익형부동산 시장은 얼마 전까지 투자자가 몰리면서 인기가 높았습니다. 하지만 최근 금리가 올라 가면서 상가 시장엔 경고등이 켜진 것이 사실입니다. 대출 금리가 올라 대출을 통한 레버리지 투자가 보편화된 상가시장은 주춤거릴 가능성이 있습니다. 시중은행금리도 오르면 기대수익률도 높아져야 하지만 임대수익률은 하락 또는 정체한 점도 무시할 수 없습니다. 이 때문에 상가투자는 신중해야 합니다. 이렇게 금리상승은 상가투자에 고려 요인이지만 다른 요소들을 잘 고려하면 투자 시 실익을 얻을 수 있습니다. 무조건 금리상승이 투자수익 하락으로 이어진다는 논리보단 상가투자의 원칙을 지켜 상가를 잘 고르면 좋은 도움이 될 수 있습니다.
유동인구 고령화땐 상가 활성화 가능성 낮아
로드뷰 활용 업종변화 파악하고 동선 체크도
상가투자는 개별성이 강하고 구체적인 거래정보도 공유되지 않아 초보투자자들이 하기엔 상당히 어렵습니다. 이러다 보니 투자자들은 위치와 매매가나 임대료로만 투자 판단을 하는 경우가 대부분입니다.
하지만 상가 투자에서 중요한 점은 장사가 잘 되는 상권에 입지해야 한다는 점입니다. 좋은 상권에 있으면 매출이 높아 임대에 유리합니다. 상권은 투자핵심요인이라 상가투자 전에 집중적인 상권 조사가 가장 중요합니다. 상권을 조사하면 조사과정에서 입지여건은 물론 유동인구의 연령대나 규모, 매출규모, 권리금, 매매가와 임대료 수준, 향후 상권변화 가능성, 매매가와 임대료 수준 등 중요정보들이 파악됩니다. 상권 전체를 일목요연하게 알게 되어 투자의 감을 잡게 됩니다.
상권조사에서 가장 중요한 점은 유동인구입니다. 유동인구는 젊은 층이 많고 사무직 직장인이 있는 곳이 유리합니다. 젊은 직장인이 많을수록 구매력이 높아 상가 활성화 가능성이 크기 때문입니다. 중산층이 많아도 고연령층 비중이 높으면 병원 외에는 장사가 잘 안되는 경우도 있습니다. 연령층이 높을수록 상가활성화 가능성은 낮아집니다.
유동인구의 시간대별 변화도 살펴야 합니다. 점심부터 저녁까지 유동인구가 꾸준해야 매출이 유지되기 때문입니다. 유동인구의 동선도 중요합니다. 동선에 따라 핵심지역과 불리한 곳을 반드시 파악해야 합니다.
신규 분양 상가도 마찬가지입니다. 분양사무소에서 제공하는 정보는 투자자를 설득하기 위해 가공된 경우가 대부분이라 시장 조사는 무조건해야 합니다.
초보투자자일 경우 상권 조사에선 권리금 변화를 파악하면 큰 도움이 됩니다. 지금은 상권형성이 미약하더라도 권리금이 형성되고 오르고 있다면 눈여겨봐야 합니다. 유동인구가 많아지는 지역이라면 투자 성공 가능성이 높습니다. 반대로 겉으론 활발한 상권인데 권리금이 떨어지는 경우엔 매출액이나 유동인구 변화를 잘 살펴봐야 합니다. 상권 쇠퇴조짐이 될 수 있어 꼭지를 잡을 수 있기 때문입니다. 로드뷰나 스트리트뷰로 본 촬영기간별 상권변화 모습을 파악하는 것도 상권을 이해하는 데 유용합니다. 업종이 너무 빨리 바뀌고 분위기가 부정적으로 변한다면 주의해야 합니다. 반대로 업종이 조금씩 좋아지고 있다면 긍정적인 변화가 있는 것으로 볼 수 있습니다.
결국 상가투자의 기본은 발품입니다. 발품이 곧 투자 성공이란 것은 잘 지켜지진 않지만 아주 평범한 상식입니다.
김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석 부동산 컨설턴트