“처음부터 강남 다주택자를 대상으로 하는 ‘핀셋규제’를 내세웠지만 부동산 시장이 다 연결돼 있기 때문에 특정 계층이나 지역만 세밀하게 잡을 수 있는 게 아닙니다. 게다가 자사고 폐지와 같은 교육정책이 엇박자를 내면서 강남 상승세에 불을 붙인 것은 아주 아픈 부분입니다.”(전직 국토교통부 고위 관료)

지난해 문재인 정부가 들어선 후 부동산 시장 안정을 위해 8·2대책을 필두로 다섯 번이나 굵직한 대책을 내놓았지만 타깃으로 했던 강남권 집값은 오히려 급등했고 수도권과 지방은 침체에 빠질 조짐을 보이고 있다. 현재까지 상황만 놓고 보면 정책 목표는 달성하지 못한 채 부작용만 낳은 셈이다.

부작용은 매수세에 불을 질러 무주택자나 지방 투자자까지 서울이나 강남으로의 몰려드는 등 시장 교란은 더욱 심각해지는 양상이다. 강남 부동산과의 전쟁을 벌이다가 시장에 참패했던 ‘노무현 정부 시즌2’가 반복되는 게 아니냐는 ‘기대’와 ‘불안’이 상존하는 시장이 돼버린 것이다.

새 정부 경제팀의 부동산 정책 실패는 ‘핀셋 규제’에서 비롯됐다. 대출 및 세금 규제, 초과이익환수제, 분양가 상한제, 재건축재개발 거래규제 등 강남·다주택자 대상으로 한 정책을 쏟아냈지만 핀셋규제는 오히려 먹히지 않았다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “다주택자에 대한 규제는 여유 자산이 있는 계층이 2~3채에 투자할 재산을 한 채에 쏟아붓게 하는 상황을 초래해 입지 좋은 강남이나 재건축 가능성이 높은 아파트에 돈이 몰렸다”며 “강남 급등 현상은 오히려 정책 오류에 기인했다”고 지적했다. 전직 국토부 관료는 “시장이 다 연결돼 있어 강남을 잡겠다고 내놓은 대책들이 결국 지방까지 영향을 미치면서 피해를 보고 있는 상황”이라고 말했다.

국토부·금융위 규제 와중에

교육부 “자사고·외고 폐지”

타오르던 강남에 기름 부어

양극화 심화·임대시장 교란




부처 간 정책 엇박자도 부동산 정책 실패 요인으로 꼽힌다. 국토부와 금융위가 한창 다주택자, 강남권 수요 억제책을 내놓고 있었는데 교육부가 자사고·외고 폐지 교육정책을 내놓으면서 타오르고 있던 강남·목동의 부동산 시장에 기름을 부었다는 지적이다. 전직 국토부 관료는 “교육정책 변화는 주택시장에 직격탄인데 이에 대한 고려 없이 자사고·외고 폐지 정책이 발표됐다”고 꼬집었다.

강남권에 대한 공급을 늘릴 계획이 없다는 정부의 시그널 역시 강남 수요에 불을 댕긴 요인으로 분석된다. 김수현 청와대 사회수석은 지난해 7월 “공급을 늘려야 한다는 주장은 불이 나서 불을 진화해야 하는데 그 자리에 왜 집을 짓지 않느냐고 묻는 격”이라며 “지금은 불을 끌 때”이라고 말해 강남권 공급 확대 정책을 일축했다.

주택시장 과열을 오로지 다주택자들의 투기 때문으로만 진단했던 정부 핀셋 규제는 결국 서울과 지방 집값의 격차만 벌려놓고 있다.

강남권을 잡기 위한 규제를 잇따라 쏟아내다 보니 다른 지역에도 영향을 미치면서 서울 요지와 서울외곽·수도권·지방 간의 양극화 현상이 심화됐다. 특히 주택시장 구조가 과거와는 달라졌는데 과거의 정책을 다시 꺼내 든 것도 패착이라는 분석도 나온다. 수도권과 지방의 경우 올해부터 풍부한 입주물량에 금리 인상까지 겹치며 인위적인 정책을 쓰지 않아도 안정기에 접어들 것으로 예상되고 있었는데 부동산규제가 겹치며 침체를 가속화 시키고 있다는 지적이 나온다.

초기 강한 처방 탓 규제 내성

보유세 인상해도 약발 ‘글쎄’



더 큰 문제는 처음부터 강한 처방으로 한방에 주택시장을 잡겠다고 나선 탓에 스텝이 엉켜버린 지금이다. 정부에서 당장 내놓을 수 있는 카드는 분양가 상한제와 보유세 인상 등이지만 이제는 시장 어디에서도 이런 대책이 효과를 낼 수 있을 것이라고 평가하지 않는다. 전직 국토부 관료는 “보유세를 강화해야 한다는 것은 오래전부터 나온 이야기인데 거래세는 낮춰주고 취득세와 보유세 둘 다 건드리는 게 보통 일이 아니다”라고 강조했다.

다주택자를 타깃으로한 정책은 임대시장을 교란시킬 우려까지 낳고 있다. 지난해 말 정부가 장기 임대주택 등록 활성화 대책을 내놓기는 했지만 효과를 가늠하기 힘든데다 8년이라는 기한이 매매의 유연성을 떨어뜨릴 공산이 크다. 이 교수는 “다주택자들은 가진 자 성격 이외에도 임대 성격이 있으니까 사회적 역할을 인정해야 한다”며 “다주택자들을 겨냥한 양도세 중과, 종부세 인상 등을 재검토해야 한다”고 지적했다.

또 정부가 부랴부랴 지난해 11월 말 ‘서민주택 100만호 공급’ 대책을 내놓았지만 서울의 집값을 안정시키기에는 미흡하다는 지적이 많다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “그동안 재건축재개발 정비사업이 늘어 집값 안정 효과가 있었는데 지난해부터 줄어들면서 집값에 고삐가 풀렸다”며 “수요자들은 외곽에 있는 새 아파트보다 재건축을 통해 풀리는 서울 내 요지 아파트에 더 살고 싶어한다”고 말했다. /이혜진·한동훈기자 hasim@sedaily.com