김현미 국토교통부 장관이 재건축 가능 연한 및 안전진단제도 개선 방침을 시사한 것은 서울 강남 재건축 단지들을 집값 상승을 부추기는 주원인이라고 보기 때문이다. 강남 재건축 단지에 대한 수요가 높아 집값이 잡히지 않다 보니 재건축 가능 연한을 늘리고 안전진단 요건을 강화해 재건축이 쉽게 진행되는 것을 막아 수요를 잠재우겠다는 것이다. 앞서 정부는 재건축 가능 연한 조정은 고려하지 않고 있다고 밝혔지만 최근 정부의 잇따른 규제정책에도 서울 강남 집값이 고공행진을 벌이자 다시 재건축 가능 연한 확대 카드를 꺼낸 것으로 보인다.

실제로 지난해 서울 집값 상승의 진앙지 역할을 한 것은 강남 재건축 단지였다. 잠실주공1단지·개포주공 등 주목받았던 단지들이 재건축 초과이익환수를 피하기 위해 사업에 속도를 내자 집값이 치솟았다. 그간의 학습효과로 재건축 후 상당한 시세차익이 기대되면서 매수 열기가 뜨거워졌던 것이다.


이런 분위기는 올해 들어서도 계속될 공산이 크다. 현행 기준인 재건축 연한 30년이 도래한 강남 아파트 단지들의 몸값이 벌써부터 치솟고 있는 상황이다. 압구정 ‘미성2차’ ‘개포우성7차’ 등의 호가가 지난해 대비 수억원씩 올랐다.

부동산 업계에 따르면 올해 재건축 사업 개시가 가능한 ‘준공 30년 차’를 맞는 서울 아파트 단지가 7만3,000여가구에 달한다. 이 중 강남 4구(서초·송파·강남·강동)에서만 14곳, 1만7,000여가구 인데 정부 방침이 확정되면 이들 단지의 재건축 사업 지연이 불가피하다. 특히 서초구 삼풍아파트, 송파구 올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리타운 등 주요 단지들이 사업 연한을 각각 채우면서 본격적으로 재건축 삽을 뜰 채비를 하고 있는데 만약 정부가 재건축 연한을 40년으로 다시 늘릴 경우 이들 단지의 호재 중 하나가 사라지면서 매수세도 위축될 공산이 있다. 송파구의 P공인 관계자는 “일부 준공 30년이 지난 아파트들이 재건축 사업 시작을 알리고 있는데 정부의 이런 대책이 해당 단지의 매수 열기를 떨어뜨릴 수 있을 것”이라고 전했다. 한 부동산 전문가는 “현 정부는 재건축 초과이익환수제를 부활시킨 데 이어 올해 5월 초과이익환수제 적용 사업장을 대상으로 분담금 예상액을 통지하기로 하는 등 재건축 사업단지를 강하게 규제하고 있다”며 “재건축 가능 연한을 늘리고 안전진단 규제까지 강화할 가능성이 높아졌다”고 말했다.

현재 재건축 가능 연한은 준공 후 30년이다. 박근혜 정부가 부동산 시장을 부양한다는 명목으로 지난 2014년 9월 재건축 가능 연한을 준공 후 40년에서 30년으로 줄였다. 안전진단은 주택의 노후·불량 정도, 보수비용 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업으로 A~E등급 중 D(조건부 재건축)나 E(즉시 재건축)등급을 받아야 사업을 진행할 수 있다.

다만 대다수 전문가는 부동산 가격 억제를 위해 재건축에 대한 규제를 강화하는 것은 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다고 지적하고 있다. 가뜩이나 서울 강남에 공급되는 주택 수가 부족한데 재건축마저 위축되면 신규 공급이 더 줄어들 수 있기 때문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재건축을 규제하면 공급 부족을 더 부추겨 추가 집값 상승을 초래할 수 있다”고 말했다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장도 “2014~2016년에는 서울에 정비사업을 통해 공급되는 물량이 많아서 집값 안정 효과가 있었는데 2017년은 상대적으로 부족해 집값의 고삐가 풀린 것”이라며 “정비사업 물량을 서울시와 협의해서 관리를 잘하는 게 필요하다”고 지적했다. /한동훈기자 hooni@sedaily.com