Q. 얼마 전 빌라를 하나 낙찰 받기 위해 법원을 방문했는데 입찰 전 집행관이 ‘공유자우선매수청구권’에 대하여 고지하더군요. 공유자우선매수청구권이 무엇인가요?

경매 매각절차 종료 고지 전까지 우선매수 가능

공유자 청구권 행사 1회로 제한…헐값 낙찰 방지

A. ‘공유자우선매수청구권’은 용어에서 알 수 있듯이 매각부동산의 공유자에게 나머지 지분을 매수할 수 있는 우선권을 주는 제도입니다. 가령 A와 B가 아파트를 공동으로 소유하고 있는데, 그 중 A의 지분만을 경매로 매각하는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. A의 지분이 제 삼자 C에게 매각된다면 그 아파트는 생면부지일 가능성이 높은 B와 C가 공동으로 소유하게 됩니다. 그 공유물로 인한 또 다른 분쟁이 발생할 수도 있습니다. 이러한 위험을 방지하기 위해 법원은 공유자 B에게 우선매수의 권한을 주는데 이를 공유자우선매수청구권이라 합니다.


그렇다고 매수가격을 공유자 B가 결정할 수 있는 것은 아닙니다. 만약 매수가격을 B가 일방적으로 결정할 수 있다면 채무자인 A와 채권자가 손해를 볼 수도 있습니다. 정상적인 입찰절차를 통해 매각될 수 있는 가격보다 B가 일방적으로 결정한 가격이 낮다면 채무자A는 자기의 재산을 그만큼 헐값에 매도한 셈이 되고 채권자도 회수할 수 있는 채권금액이 작아질 수밖에 없기 때문입니다.

따라서 공유자의 우선매수청구가 있더라도 법원은 정상적인 입찰절차를 진행하고 그 절차에서 최고매수신고가격이 결정되면 공유자는 그 가격과 동일한 금액으로 자신이 매수할 것인지를 결정할 수 있는 것입니다. 예상했던 것보다 높은 금액으로 최고매수신고가격이 결정됐다면 공유자는 우선매수를 포기할 수 있습니다.

민사집행법은 ‘공유자는 매각기일까지 우선매수신고를 할 수 있다’고 규정하고 있는데 이 때의 매각기일의 의미는 매각기일의 자정을 의미하는 것이 아니라 그 경매사건의 매각절차가 종료되는 때를 의미합니다. 즉, 집행관이 해당 경매사건의 최고가매수신고인의 성명과 최고매수신고가격을 호창한 뒤 이의 없음을 확인한 후 그 경매사건의 매각절차가 종료되었음을 고지하기 전까지 공유자는 우선매수를 신고할 수 있고 그 후로는 절대 우선매수를 신고할 수 없습니다.

공유자가 매각기일 전에 우선매수를 신고해 다른 사람들이 입찰을 포기하게 한 후 매각기일에 우선매수를 포기하면 그 경매사건은 유찰될 수밖에 없습니다. 동일한 경매사건에서 공유자가 우선매수를 몇 회까지 신고, 철회할 수 있는지에 대한 법률규정은 없기 때문에 예전에는 공유자가 이런 방법을 반복적으로 사용해 결국 헐값에 낙찰 받는 일이 많았습니다. 그러나 요즘은 이런 꼼수는 허용되지 않습니다. 법률이 개정된 것은 아니지만 법원이 지분매각사건에는 공유자유선매수청구권의 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건을 붙이기 때문입니다.

공유자가 우선매수를 신고하려면 매각되는 모든 부동산에 조금이라도 지분을 가지고 있어야 합니다. 가령 세 필지의 토지를 일괄하여 매각하는 사건에서 두 필지에 대해서만 지분을 가지고 있다면 공유자우선매수는 할 수 없습니다. 또 매각 부동산에 자기의 지분이 일부라도 포함되어 있다면 역시 공유자우선매수청구권은 인정되지 않습니다. 만약 한 사건에서 여러 사람의 공유자가 우선매수를 신고한 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 됩니다.