경제정의실천시민연합(경실련)이 개포주공8단지 재건축 사업의 개발이득을 분석한 결과 진짜 로또는 공무원연금공단과 현대건설 컨소시엄(현대건설·GS건설·현대엔지니어링)이 챙긴 것으로 나타났다고 주장했다.

22일 경실련에 따르면 공무원연금공단은 176억에 매입한 토지를 1.2조원에 매각해 약 1조1,700원의 시세차액을 거뒀으며, 1.2조원에 토지를 매입한 현대건설은 토지비 차액과 건축비 부풀리기로 1조원의 개발이득을 얻을 것으로 추정했다.

수분양자들도 주변 시세를 고려해 한 채당 3억원 정도의 시세차익을 가져갈 수 있을 것으로 예상됐다.

지난 2015년 공무원연금관리공단은 1984년 준공돼 공무원임대아파트로 사용하던 개포8단지 아파트를 1.2조원에 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄에 매각했다. 해당 아파트는 준공당시 취득가액이 176억원으로, 공단은 매각 차액으로 1조1,700억원의 이득을 거둬갔다.


이를 매입한 현대건설 컨소시엄은 1,996세대로 재건축을 진행하며 용적률 인센티브에 따라 서울시가 소유하게 되는 장기전세주택 306세대를 제외한 분양분은 1,690세대이다. 입주자모집공고문을 통해 산출한 아파트의 토지비(분양가)는 대지면적 기준 3.3㎡당 1.2억원, 총 2.3조원이다. 현대건설컨소시엄이 매입한 금액인 3.3㎡당 5,500만원보다 2배 이상 높은 금액이며, 총액기준 1.1조이나 높다.

경실련은 “1군 건설사들의 회사채 이율이 3%내외인 점을 감안하면, 토지를 매입하기 위한 이자는 4% 수준으로 충분히 조달 가능할 것으로 예상된다”고 주장했다. 3년치 이자를 더한다 해도 1,500억원 정도 증액되는 수준이란 것이다.

여기에 제세공과금 7% 등을 추가한 총 소요비용은 약 2,300억원이다. 제세공과금은 화성동탄2 분양가분석을 통해 산출한 것이라고 경실련은 설명했다. 이 같은 비용을 통해 추정한 분양면적당 적정 토지비는 3.3㎡당 2,150만원으로 건설업체는 총 7,900억원의 토지비 이익을 얻는다는 것.

건설사들은 건축비에서도 추가이득을 취한다. 입주자모집 공고때 제시된 건축비는 평균 평당 757만원으로 적정건축비를 초과한다. 경실련이 LH공사와 SH공사의 준공내역·하도급내역을 통해 산출한 적정 건축비는 3.3㎡당 450만원 수준이다. 실제 동탄2신도시 아파트 역시 감리공사비와 분양가승인 공사비 등을 분석한 결과 적정 건축비가 442만원으로 산출된바 있다.

개포주공8단지의 경우 재건축으로 인해 소요되는 비용과 최고급 내장재 등 추가비용이 소요될 것으로 판단해 건축비를 3.3㎡당 600만원으로 적용했으며, 비교결과 평당 157만원의 차액이 발생, 전체적으로 건축비 999억원이 부풀려진 것으로 추정된다고 경실련은 주장했다. 결국 건설사들은 토지비 거품까지 포함해서 총 8,900억원의 개발이득이 발생할 것으로 예상된다는 것이다.

경실련은 “정부가 더 이상 공공토지 민간매각으로 집값상승을 견인할 것이 아니라 값싸고 질 좋은 공공주택 공급으로 주거안정을 위해 사용할 것을 촉구한다.”고 밝혔다.
/정창신기자 csjung@sedaily.com