정부가 최근 내놓은 ‘2018년 공동주택 공시가격’을 두고 공시가격 ‘현실화’ 논란이 다시 불거지고 있다. 주택 공시가격이 여전히 실거래 가격과 격차가 커 현실화율을 더 높여야 한다는 지적이 올해도 제기됐다. 그러나 시세 파악의 어려움과 예측가능한 과세행정, 그리고 급격한 세부담 증가 등의 반론도 만만치 않다.

1일 국토교통부의 2018년 공동주택 공시가격 자료를 보면 공시가격이 현재 실거래가 대비 50~60% 수준에 머무르는 아파트들이 적지 않은 것으로 나타난다. 특히 지난해 실거래 가격이 10억원을 넘어가며 시장에서는 ‘고가 아파트’로 꼽히지만 실거래가 반영비율이 낮아 종합부동산세 대상(1주택자일 경우 공시가격 9억원)에서도 제외되는 경우도 다수를 차지한다.

대표적인 예가 마포구 아현동의 ‘마포래미안푸르지오’다. 국토부는 이 아파트의 4단지 전용 84.59㎡의 공시가격이 지난해(6억2,400만원)보다 10.3%가 상승한 6억8,800만원을 기록했다고 밝혔다. 하지만 이 아파트의 해당 평형은 지난해 1년간 약 20% 오르며 지난해 9월 이미 실거래가가 10억 원을 넘었다. 게다가 이 단지는 올해 2월 13억 3,000만원에 거래됐고 현재 매도 호가는 12억~13억선에 이르기도 한다.

성동구 옥수동의 ‘옥수파크힐스’도 마찬가지다. 이 단지 전용 84.3㎡의 올해 공시가격은 7억700만원으로 산정됐다. 지난해(6억2,500만원)보다 13.1%가 상승했다는 게 국토부의 설명이다. 하지만 이 역시 지난해 7월 실거래가격이 10억원에 달했으며, 올 2월 실거래가는 12억5,000만원까지 치솟았다. 공시가격이 현재 매매가의 60%도 안될 뿐 아니라 이 단지 소유자 역시 1주택자일 경우 종부세는 한 푼도 내지 않는다.


비강남권의 주요 단지인 광진구 ‘광장힐스테이트’의 전용 84.9㎡(13층), 흑석동 ‘한강센트리빌’(8층) 전용 114.95㎡ 등도 지난해 실거래가 10억원 넘었고 현재 매도 호가 시세는 12억~13억원에 달하지만 공시지가는 약 7억4,000만원에 그친다.

이에 공시지가를 현 시세를 최대한 반영해야 한다는 이른바 ‘현실화’의 필요성이 제기된다. 이와 관련 정동영 민주평화당 의원이 ‘부동산 가격공시에 관한 법률 일부 개정법률안’을 발의한 상태다. 공시가격은 조사 시점의 3개월 이내 인근 유사 부동산 거래가의 80%를 반영해야 한다는 내용을 담았다. 전동훈 세무법인 율촌 고문은 “현재 공시가격은 과다부동산에 대한 인위적 보유세가 감액하는 등 과세권을 훼손시키고 있다”고 말했다.

그러나 이런 ‘현실화’에 대한 반론도 적지 않다. 우선 시세와 실거래가격과의 괴리가 있다. 지난해 말과 올해 초 몇 건이 13억원에 거래 됐다고 해서 이를 해당 평형의 2017년 실거래가로 간주하기는 무리가 있는 것이다. 현재 국토부는 시세의 70%선에 공시가격을 산정하고 있다. 한정희 국토부 부동산평가과장은 “시세대비 공시지가 현실화율이 낮다는 지적 때문에 과거부터 점진적으로 높이고 있다”며 “다만, 전체 아파트 단지 중 몇 건에 불과한 실거래 가격이 해당 연도의 아파트 시세로 보기는 어렵다”고 말했다. 마찬가지로 한 두 건의 거래로 실거래 가격이 떨어졌다고 해서 공시가격을 낮추는 것은 과세행정의 일관성과 예측가능성 면에서도 부적절하다는 지적도 나온다.

특히 공시가를 현 시세에 따라 대폭 올릴 경우 이에 따르는 조세저항이 거셀 수 있다는 문제도 있다. 전 고문은 “보유세가 어느 정도 부담이 적정한지 사회적 합의 후 (공시가격) 목표 현실화율을 정하고 점진적 조정을 해야 한다”고 했다.

/이완기·이혜진기자 kingear@sedaily.com