우선 시중 유동성이 풍부하다. 각각 외환위기와 글로벌 금융위기 이후 지속된 저금리 기조로 시중에 유동성이 급격히 불어났다. 1997년부터 참여정부 직전인 2002년까지 M2(광의통화) 평잔 증가율이 연평균 11%에 달했다. 문재인 정부도 마찬가지다. 지난 6월 기준 M2는 2,622조원으로 2014년(2,009조원) 이후 불과 3년 반 동안 무려 600조원이 늘었다. 갈 곳 없는 유동자금이 부동산으로 몰릴 수밖에 없는 상황인 셈이다.
위기 이후 주택시장이 침체에 빠진 기간 동안 소비자들이 구매를 미루면서 잠재 수요가 누적된 점도 비슷하다. 경기 회복기에 소득이 늘면서 구매력까지 커졌다. 참여정부 시절인 2006년에는 국민소득 2만달러대에 진입했고 현 정부 2년 차인 올해에는 3만달러 달성이 사실상 확정된 상태다.
주택공급 상황도 마찬가지다. 두 정부 모두 앞선 경기 침체기에 주택분양이 이뤄지지 않으면서 공급량이 줄었다. 다만 참여정부는 새집이 전반적으로 부족했으나 문재인 정부는 수도권과 지방 공급은 풍부한 데 반해 서울은 공급이 최근 몇 년간 줄었다는 점이 다르다.
두 정권 모두 풍부한 유동성, 축적된 주택구매력, 새집 공급 부족 등 ‘가연성 소재’로 가득한 부동산 시장 여건 하에 놓여 있는 셈이다. 비슷한 상황에서 비슷한 대책을 내놓으면 실패를 반복할 수 있다는 지적이 나오는 이유다.
다만 참여정부 시기는 정권 말기까지 글로벌 유동성이 팽창했지만 문재인 정부는 글로벌 유동성 축소의 초입이라는 점이 다르다. 사상 최대 입주 물량으로 서울을 제외한 수도권·지방의 주택공급이 풍부하다는 것도 차이점으로 꼽힌다. /이혜진기자 hasim@sedaily.com