정부가 서울 집값 불안이 계속되자 공시가격 현실화 카드를 빼들었다. 올해 주택 가격이 급등한 서울 강남권과 마포·용산·여의도 등의 주택 소유자의 경우 보유세 부담이 최소 20~30%에서 전년 대비 보유세 인상 상한인 50%까지 늘어나는 사례가 속출할 것으로 예상된다. 특히 내년부터 종합부동산세 공정시장가액 비율 등이 상향 조정될 예정이어서 고가 주택일수록 보유세 부담이 매년 가중될 것으로 전망된다.

21일 한국감정원 시세와 2018년 주택 공시가격 등을 토대로 원종훈 KB국민은행 세무사의 도움을 받아 시뮬레이션한 결과 주택 공시가격의 시세반영률을 70%로 인상할 경우 강남과 도심권 주요 아파트 종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담이 20~50%까지 늘어나는 것으로 산출됐다.

감정평가 업계에 따르면 공시가격 현실화율은 공동주택의 경우 전국 평균 70% 안팎, 단독주택은 55~60%선이다. 그러나 서울 강남권 등 요지의 아파트는 올해 초 이후 가격이 급등하면서 올해 초 기준으로 산정된 공시가격과 시세 간 격차가 크게 벌어지며 공시가 현실화율이 50~60%선에 머무는 단지가 많다. 공시가격은 매년 1월1일을 기준으로 산정되고 공개 시점은 4월 말이다.


강남구 대치동 은마 아파트 전용 76㎡의 경우 올해 공시가격이 9억1,200만원이었다. 이는 올해 1월1일을 기준 가격으로, 올해 초 이후 가격이 급등하며 시세와 공시가격은 크게 벌어졌다. 현재 한국감정원 시세 기준 해당 아파트의 평균 시세는 16억500만원이다. 만약 전국 평균 공동주택 시세 반영률 70%를 기준으로 공시가격을 산정할 경우 공시가격은 11억2,350만원으로 늘어나게 된다.


이를 기준으로 보유세를 산출하면 재산세 342만3,420원과 종부세 44만6,284원으로 보유세는 총 386만9,704원이 된다. 이는 전년 공시가격 9억1,200만원을 기준으로 산출한 266만원에 비해 45.4% 증가한 액수다. 여기에 내년부터 강화될 예정인 종합부동산세 개편안을 적용하면 보유세는 401만6,142원으로 전년 대비 보유세 인상률 상한선인 50%를 넘어선다. 정부는 현재 80%인 종부세의 공정시장가액 비율을 내년부터 5%포인트씩 올릴 예정이다. 은마 아파트 전용 84㎡의 경우 현재 시세 17억7,000만원의 70%선으로 공시가격을 높인다면 보유세 부담은 올해보다 44% 뛴다.

보유세 급증은 강남권 아파트뿐만 아니라 올 들어 집값이 크게 오른 마포·용산·종로·성동구에서도 마찬가지가 될 것으로 전망된다. 그동안 시세 반영률이 50%를 밑돌았던 고가 단독주택의 경우 세 부담은 더욱 늘어날 것으로 보인다.

원 세무사는 “시세 반영률이 낮았던 강남 등의 아파트의 경우 보유세 인상 상한인 50%까지 보유세가 증가하는 단지가 늘어날 것”이라고 말했다. 특히 올 하반기에는 종부세 인상도 예정돼 있어 이와 맞물릴 경우 고가주택에 대한 보유세 급증이 불가피하다.

다만 공시가격 현실화에 대한 국토부의 명확한 입장이 나오지 않아 실제 세 부담 증가율이 얼마가 될지는 속단할 수 없다. 현재 70%선인 공시가격 현실화율을 80~90%로 높일 경우 시세가 오르지 않은 집도 공시가격이 오를 수 있어 조세저항이 클 것으로 예상된다. 이에 따라 시세 반영률을 손대기보다는 공시가격의 형평성을 맞추는 방안이 유력하다. 김현미 국토부 장관도 이날 국회에서 “현재 공시가격 문제에 대해 지역별·가격별·유형별로 불균형이 있다는 지적을 잘 알고 있다”며 “공시가격 산정에 있어 투명성·객관성을 높이는 방안을 마련하고 있다”고 말했다.

한편 국토부는 내년 주택 공시가격 산출을 위해 한국감정원을 통해 다음달부터 현장조사에 나설 계획이다. /이혜진기자 hasim@sedaily.com