이미 투기과열지구로 지정, 규제 영향 크지 않아
실수요자 불이익 없어…외부 하락요인엔 주의를
A. 정부가 8.27 대책을 내놓으면서 서울 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등을 투기지역으로 새로이 지정했습니다. 하지만 서울의 경우 기존 투기과열지구로 모두 지정이 되어 있던 상황이어서 규제를 적용받는 부분이 크지 않습니다. 투기과열지구에서는 LTV·DTI 40%가 적용이 되고, 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용받고 있었습니다. 여기에 8.27 대책으로 투기지역에 지정되면서 주택담보대출 세대 당 1건으로 제한되고 주택담보대출이 2건 이상 있을 경우 대출연장에 제한을 받게 됐습니다. 또 신규 아파트 취득에 대한 기업자금대출도 제한합니다.
이처럼 서울에서 주택을 구입할 경우 규제를 적용 받는 게 많은 것은 사실입니다. 하지만 내 집 마련이 목적인 실수요자들이라면 투기지역에 따른 불이익은 거의 없다고 보여 집니다. 기존에 받고 있던 규제를 그대로 적용 받더라도 아파트값 상승에는 큰 영향이 없을 것으로 보여지기 때문입니다.
실제, 서울에서 투기지역 지정된 곳 중 집값이 떨어진 지역은 한 군데도 없습니다. 서울에서 집값 오름폭이 가장 낮은 강북 3개구 중 노원구는 투기지역 지정 후에도 아파트값이 올라 지난 1년(2017년 8월부터 2018년 8월 현재)동안 8%(3.3㎡ 1,361만→1,484만원)가 상승했는데요. 투기지역 중 가장 작게 오른 수준입니다. 같은 기간 동안 성동구 24%(3.3㎡ 2,136만→2,658만원), 마포구 23%(3.3㎡ 2,029만→2,488만원), 서초구 21%(3.3㎡ 3,614만→4,368만원) 등 투기지역으로 지정된 지역들 아파트값이 대부분 10% 이상 올랐습니다.
이처럼 투기지역으로 지정하더라도 아파트값은 오히려 상승하고 있는 것을 감안하면 동대문구에 아파트를 구입하시더라도 아파트값 하락은 당분간 없을 것으로 사료됩니다. 다만, 과거사례를 참고할 필요가 있을 거 같습니다. 지난 2010년부터 2014년까지는 세계금융위기, 저축은행 사태, 금리상승 등 외부적인 요인과 입주물량 증가란 내부적인 요인이 컸습니다. 여기에 정부의 강력한 규제들이 유지되면서 거래가 감소하고 가격이 하락했는데요. 하반기에는 금융위기 같은 외부적인 요인이 없는 경우 서울 아파트값 상승은 지속적으로 이어질 가능성이 높습니다. 또 재건축·재개발 규제로 서울 내 주택에 대한 신규 공급도 크게 늘지 않는 점도 기존 주택 가격 상승에 영향을 미칠 것으로 보입니다.
현재 서울시의 아파트 공급은 턱없이 부족한 실정입니다. 통계청 자료에 따르면 지난 2016년 기준 주택보급률은 서울이 96.3으로 100이 안되는 상황입니다. 서울시 인구가 986만 여명, 가구수가 3,784만 가구인 반면, 아파트는 총 170만 8,453가구로 아직도 공급가구가 부족한 실정입니다. 다만, 정부가 강력한 규제가 다시금 예고되고 있는데다 8.27 대책을 통해 수도권에 54만 2,000가구 수준으로 주택을 신규 공급하겠다고 밝힌 만큼 장기적으로 수도권 아파트값이 계속 상승장으로 이어지긴 어려울 수도 있습니다. 하지만 정부가 아파트 공급을 크게 늘린다 하더라도, 한동안 서울에서는 수급 불균형으로 인해 아파트값이 강세로 이어질 전망입니다.
장재현 리얼투데이 본부장