박상언 유엔알컨설팅 대표
A.주택시장에 대한 규제가 강해질수록 꼬박꼬박 월세가 나오고 시세차익도 가능한 상가투자에 관심 있는 분들이 꾸준합니다. 하지만 상가투자에 실패에 살고 있는 집도 경매로 날릴 정도로 위험한 게 상가투자입니다. 투기지역과 투기과열지구 내에서 주택을 담보로 하는 임대사업자대출 한도가 기존보다 절반 가까이 쪼그라들었다는 점도 사전에 인지해야 자금에 대한 어려움을 겪지 않습니다. ‘9.13 주택시장 안정 방안’으로 임대사업자 대출에도 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용되기 때문입니다. 규제지역의 주택담보대출(주담대)과 동일한 LTV 비율입니다.
최근에는 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정으로 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간이 현행 5년에서 10년까지로 확대됐습니다. 또한 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간을 현행 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대 됐습니다. 또한 전통시장도 권리금 보호대상에 포함됐습니다.
이와 함께 ‘조세특례제한법 일부개정법률안’을 의결해 부동산임대업 수입금액이 7,500만 원 이하인 임대사업자가 동일 임차인에게 5년을 초과해 상가건물을 임대하고 임대료를 일정 비율 이내로 인상한 경우에는 소득세 및 법인세의 5%를 감면하는 법적 근거를 마련, 상가건물의 안정적인 임대 환경 조성에 이바지한 임대사업자에게 세제 지원을 하기로 했습니다. 그동안 알고 있던 부분에 대해서도 바뀐 시장 상황에 걸맞게 상가투자의 정석을 다시 정립 해보면 좋을 것 같습니다.
우선, 유동인구가 많다고 무조건 좋은 상권은 아닙니다. 유동인구 보다 소비인구 즉, 돈을 잘 쓰는 분들이 느릿한 걸음으로 양옆을 구경하면서 천천히 둘러보면서 걸어가는 상권이 좋은 것입니다. ‘키테넌트(Key Tenant·핵심 점포)’를 확보한 상가라도 잘 살펴봐야 합니다. 키 테넌트는 상가로 사람을 끌어모으는 데 큰 영향을 주는 핵심 점포로, 주로 유명 프랜차이즈 외식 브랜드나 대형마트, 멀티플렉스 극장 등이 이에 해당 합니다. 상가의 인지도를 높이고 유동인구를 증가시켜 키 테넌트가 입점한 상가에 투자하면 실패 가능성이 상대적으로 낮아집니다.
하지만 키 테넌트를 확보한 상가도 절대적인 공식은 아닙니다. CGV 나 메가박스 등 유명영화관이 상층부에 들어오더라도 바로 아래층 점포까지 폭포수 효과를 기대하기가 쉽지가 않습니다. 대부분의 영화 관람객의 경우 인터넷으로 예약하고 각종 식음료수도 해당 영화관매점에서 이용하고 영화가 끝나면 계단을 이용하지 않고 바로 1층까지 엘리베이터를 타고 돌아가기 때문입니다.
“하루에 한편씩 영화를 안보면 입에 가시가 돋는 분들은 꼭 영화관 아래 층 상가를 분양 받으세요. 장사가 생각 만큼 안되고 시간도 많아져서 낮부터 영화 2~3편씩 몰아서 볼수 있습니다.”
강의 때마다 우스개 소리로 수강생들에게 애기 하는 뼈있는 농담입니다. 단, 유명 백화점들의 경우에는 문화센터를 적자로 운영하면서까지 상층부 전망 좋은 곳에 위치한 까닭은 고객들이 영화가 끝나면 에스컬레이터를 타고 내려오면서 쇼핑까지 하는 낙수효과를 기대해서입니다.
수익률 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사 측에서 임대료를 보조 지급해서 수익률을 맞춰주는 경우가 있습니다. 이러한 경우에도 주의해야 합니다. 분양가가 애초에 높게 책정되었기 때문에 투자자에게 수익률을 못 맞춰주기 때문에 일정 기간 임대료를 보조하는 모양새를 취하게 됩니다.
하지만 임대료 보조 기간(실제로 해당 기간 동안 약속대로 임대료 보조해주는 곳도 거의 없음)이 끝나게 되면 세 들어 있는 임차인이 임대료 수준을 못 맞춰주게 됩니다. 결과적으로 더 낮은 수준의 임대료를 요구하는 임차인에게 점포를 내주게 되어 상가 가치도 동시에 하락하게 되는 불운을 맞게 됩니다. 이처럼 실제 상가의 가치가 고평가된 곳에서 인위적으로 시행사나 분양대행사에서 보조금을 지급해주는 경우 결국 투자자들이 피해를 볼 수밖에 없습니다.
핵심상권이라도 공실 걱정을 피해갈 수는 없습니다. 한 예로 우리나라 최고의 상권이라 할 수 있는 강남역 1번 출구에 상가가 들어섰습니다. 하지만 준공한 지 몇 년이 지난 지금도 상가공실이 절반이나 됩니다. 대한민국 유명 맛집들이 대거 입점했지만 상가 공실을 메우기에는 역부족입니다.
단지 내 상가의 경우 분양 초기 보다 임차인이 자리 잡은 뒤에 투자하는 게 낫습니다. 분양한 지 10년 가까이 된 강남권 단지 내 상가의 경우, 대부분의 경우 가격이 추락했습니다. 잠실 단지 내 상가의 경우 한칸 당 600만 원을 받았는데 지금은 300~350만 원으로 임대료가 추락했습니다. 분양 초기에는 비싼 임대료를 내고 들어오는 업종은 부동산과 편의점 외엔 거의 없습니다. 하지만 입주장사가 끝나면 부동산은 절반은 다른 곳으로 떠나고 그나마 남아있는 업체들도 임대료도 시간이 갈수록 떨어지기 때문입니다.
통임대가 무조건 좋은 것은 아닙니다. 예를 들어 건물 전체를 입시학원으로 세를 준 경우도 불안 할 수 있습니다. 특히 입시제도가 자꾸 바뀌다 보면 학생들이 줄어 학원이 나가기라도 하면 한꺼번에 내줄 보증금이 없기 때문입니다. 건물 전체를 통으로 커피숍이나 병원으로 세를 준 경우도 마찬가지입니다. 통임대를 하면 개별임대보다 임대료 협상하는데 있어서 임차인에게 약자가 됩니다. 따라서 통임대보다 개별적으로 층별로 임대를 하는 게 임대인 입장에서는 안정적이라 볼 수 있습니다.
신도시 상가 투자도 높은 수익률 광고에 이끌려 무조건 도전해서는 안됩니다. 최근 위례, 광교, 동탄2신도시 등 ‘2기 신도시’ 내 상가 분양시장이 뜨거웠지만 막상 준공이 되자 임차인을 못 구해 투자자들은 좌불안석입니다. 비록 상가가 주인을 찾았더라도 높은 상가 분양가로 인해 임대수익률이 너무 낮게 형성돼 이자 비용 내기도 힘든 상가가 많습니다. 신도시 상가투자시에는 분양 초기 보다 상가가 완공된 후 계약금 포기 물량이나 급급매를 잡는 게 좋습니다.