Q. 현재 거주하고 있는 주택 이외에 소형 주택을 보유·임대하고 있습니다. 2019년부터는 소액(연 2,000만원 이하)의 주택임대소득에 대해서도 과세가 된다고 하는데요. 임대소득세를 어떻게 계산하나요?

진재만 신한금융투자 세무사

A. 지난 12월 8일 계류 중이었던 2018년 세법개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. 2017년 세법개정의 핵심이 ‘양도소득세 중과’였다면 2018년 세법개정의 핵심은 단연 ‘종합부동산세 강화 및 임대사업자 세제’와 관련된 내용인데요. 대부분이 정부 제출안대로 통과되었지만 몇 가지 법안은 국회 논의를 통해 수정이 되었고, 그 중 하나가 ‘분리과세 주택임대소득 필요경비율 조정’입니다.

주택임대사업자에 대한 혜택이 과다하다는 의견을 반영해 주택임대사업 등록자의 필요 경비율이 조정(정부안 70%, 수정안 60%) 됐는데요. 세무상담을 하다 보면 계산방식보다도 ‘분리과세’와 ‘필요경비율’이라는 용어 자체를 생소해하는 분들이 많았습니다.


개인은 1년 동안 발생한 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 소득을 모두 합산해 소득이 발생한 다음연도 5월 달에 종합소득세 신고를 해야 합니다. 그런데 종합소득세를 신고하는 것이 여간 까다로운 것이 아니기 때문에 특정소득이 일정금액 이하로 발생한 경우에는 원천징수만 하고 종합소득세 신고를 면제해주고 있는데, 이를 ‘분리과세’라고 합니다. 대표적인 것이 금융소득분리과세로서, 금융소득(이자소득+배당소득)이 2,000만원 이하인 경우 일반적으로 금융소득의 14%를 원천징수 하고 소득자는 별도의 신고를 하지 않아도 됩니다.

또한 소득이 발생하면 그 소득을 발생시키기 위해 들어간 비용을 차감해서 순수익을 계산해야 합니다. 그러기 위해서는 임대사업을 하면서 어떤 경비를 사용했는지 일일이 장부에 기재해야 하나 소규모로 임대하는 분들이 사실상 장부를 기재하는 경우가 드물기 때문에 편의상 일정비율만큼을 비용으로 인정해주는데, 이를 ‘필요경비율’이라고 합니다.

이러한 분리과세 제도가 2019년부터는 주택임대소득에도 실시될 예정입니다. 소위 ‘주택임대소득분리과세’라고 할 수 있는데요. 연 2,000만원 이하의 주택임대소득자가 시·군·구청에 임대사업자 등록을 하면 다른 소득과 합산도 안하고 필요경비를 많이 인정해줘서 세금을 줄여주겠다는 의미입니다.

주택임대사업 등록을 하는 경우 임대소득의 60%, 등록을 하지 않는 경우 임대소득의 50%를 필요경비로 인정해주며, 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2,000만원을 넘지 않는다면 추가로 주택임대사업 등록자는 400만원, 미등록자는 200만원을 기본공제 받을 수 있습니다.

사례를 들어 설명드리면 2주택 이상 보유자가 주택을 임대해 매달 150만원의 월세를 받고 다른 소득이 없는 경우 연 1,800만원의 임대소득이 발생합니다. 이 때 주택임대사업자로 등록했다면 필요경비율 60% 및 기본공제 400만원을 적용받고, 세율 14%로 과세하면 연 44.8만원의 임대소득세가 발생합니다. 여기에 주택임대사업등록자 세액감면까지 받는다면 단기민간임대주택의 경우 약 34.5만원(감면율 30%), 장기일반민간임대주택의 경우 약 12.3만원(감면율 75%)의 세금이 발생해 실효세율은 0.6%~1.9%에 불과합니다. 주택임대사업 미등록자의 경우 필요경비율 50% 및 기본공제 200만원을 적용받아 약 100만원의 임대소득세가 발생하고 실효세율은 약 6%가 됩니다.