“올해 17억원이었던 주택 공시가격이 내년에는 28억8,000만원으로 오른다네요. 1층은 원룸과 투룸을 월세 60만~70만원에 임대하고 2층에서 거주하고 있습니다. 임대료 인상은 연간 5%로 제한하면서 공시가격을 이렇게 한번에 올리는 게 말이 되나요.”

강남 신사동의 지하1층~지상2층 다가구주택을 소유한 김모 씨의 말입니다. 한국감정원이 표준주택 공시가격 평가를 마치고 지난 19일부터 내년 1월7일까지 소유자의 의견 청취를 시작하면서 곳곳에서 불만이 속출하고 있습니다. 공시가격이 많게는 3~4배까지 단번에 급증한 탓이죠. 온라인 부동산 카페를 중심으로 단체행동에 나서려는 움직임도 엿보입니다. 한 표준주택 소유주는 “공시가격 우편을 받아봤겠지만 세금 폭탄을 맞을 것 같다”며 “서면이나 인터넷 등으로 적극적인 대응을 해야 한다”는 게시글을 올리기도 했죠.


실제 강남 봉은사로에 위치한 A 다가구주택(427㎡)의 공시가격은 올해 14억원에서 내년 40억원으로 3배 가까이 올랐습니다. 인근의 B 다가구주택(659㎡)은 더합니다. 25억9,000만원이었던 공시가격은 내년에 83억9,000만원으로 대폭 상향 조정됐죠. 용산구 일대 주택들도 두 배 가까이 오른 곳이 부지기수입니다. 연면적 233㎡의 용산 C 단독주택은 16억3,000만원에서 29억6,000만원으로 조정됐고 인근의 346㎡ 단독주택 역시 15억8,000만원에서 27억4,000만원으로 올랐죠.

고가 주택을 중심으로 공시가격이 크게 오를 것으로 예정되면서 소유주들의 세금 부담 급증은 불 보듯 뻔합니다. 서울경제신문이 양경섭 세무법인 서광 세무사에게 의뢰해 보유세 변화를 시뮬레이션 한 결과 앞으로 4년 간 보유세가 13배 이상 오르는 곳까지 생겨날 예정이죠. 공시가격 상승은 물론이고, 강화된 종합부동산세의 영향도 큽니다.


강남의 A 다가구주택을 예로 보면, 종부세가 올해 166만원에서 내년에는 306만원으로 뜁니다. 총 보유세(농어촌특별세 포함)는 480만원에서 731만원으로 상승하죠. 그나마 보유세 세부담 상한(150%)이 반영된 덕분에 상승폭이 줄었습니다. 문제는 2020년부터죠. 공시가격 평균 상승률(7.92%)만 반영해도 A주택의 종부세는 2022년까지 4,410만원으로 오르고 보유세는 6,092만원이 됩니다.

인근의 B 다가구주택도 마찬가지입니다. 공시가격이 3배 이상 상승하면서 종부세는 올해 491만원에서 내년 849만원으로 약 72.9% 오르죠. 재산세를 더한 보유세(농어촌특별세 포함)는 1,148만원에서 1,744만원으로 51.9% 상승합니다. 역시 2020년부터는 세 부담이 큰 폭으로 늡니다. 2020년 종부세는 8,795만원에 보유세는 1억1,498만원으로 급증하죠. 2022년에는 종부세만 1억1,328만원으로 1억원을 돌파하고 보유세는 1억5,189만원까지 상승합니다. 4년 만에 보유세가 13배 이상 오르는 꼴이죠.

용산 대사관로의 C 단독주택도 올해 222만원이던 종부세가 2022년에는 2,535만원으로 11배 이상 상승합니다. 보유세는 595만원에서 3,980만원으로 무려 568.9%나 오르죠. 서초 방배로길의 D 다가구주택 역시 같은 기간 공시가격이 16억원에서 29억5,375만원으로 급증하면서 보유세가 578만원에서 2,771만원으로 치솟습니다.

위 사례는 모두 5년 미만 소유 1주택자(고령자 세액공제 고려 제외)임을 가정한 겁니다. 만약 다주택자라면 상황이 더 심각해지죠. 1주택자는 종부세 상한이 전년도의 150%를 넘지 못하지만 조정지역 내 2주택자는 200%, 나머지는 300%가 적용되기 때문입니다.

정부는 시세에 비해 낮게 형성돼 있던 주택 공시가격을 현실화한 것이라는 입장입니다. 그동안 단독·다가구주택의 공시가격은 시세의 40~50% 수준으로 시세의 70% 정도인 공동주택 공시가격에 비해 낮았다는 논리죠.

하지만 세무·부동산 업계는 인상속도가 과도하다고 지적합니다. 양 세무사는 “공시가격이 1년 만에 이렇게 오른다면 고가주택 소유자들의 세 부담은 크게 늘어날 수밖에 없다”며 “감정원의 조사 결과에 불복하고 소송을 하려는 소유자도 생겨날 수 있다”고 강조했죠. 한국감정원의 한 관계자는 “시세 반영률을 현실화하기 위해 공시가격을 크게 올렸다”며 “고가주택은 앞으로도 공시가격 기준을 면밀하게 분석해 아파트와 같은 시세반영률을 적용할 예정”이라고 설명했습니다.
/정순구기자 soon9@sedaily.com