윤수민 우리은행 부동산연구실 책임연구원
A. 주식이나 부동산으로 대표되는 자산시장은 지난해 힘든 하반기를 보냈습니다. 주가지수는 크게 하락하였고 9·13대책 이후 주택 가격은 내림세를 이어가고 있습니다. 올해에도 경기 침체로 투자자산에 대한 수익률이 더욱 악화될 것으로 전망됩니다. 이로 인해 최근 정기예금이나 부동산 펀드 등 안정적인 수익률을 보이는 시장으로 자금 유입이 증가하는 상황입니다.
지난해 펀드 시장에서는 ‘부동산 펀드의 독주’라는 표현이 과하지 않을 만큼 부동산 펀드의 성장이 두드러진 한해였습니다. 부동산펀드 순 자산액은 2018년 말 기준 77조5,000억 원으로 전체 펀드 순 자산액 546억 4,000억원 중 14.2%를 차지하며 3년 전(8.7%)에 비해 크게 성장하였습니다. 증가율 측면에서도 2018년 전체 펀드 시장의 순 자산 증가율은 7.8%를 기록한 반면, 부동산 펀드 순 자산은 26.2% 증가했습니다. 즉 부동산 펀드의 성장이 전체 펀드 시장 확대의 견인차 역할을 하였습니다. 세부 유형별로 살펴보면 부동산 펀드 성장의 중심에 해외형 부동산 펀드가 있었습니다. 국내형 펀드와 해외형 펀드의 자산 성장률을 살펴 보면 2018년 중 국내형 부동산 펀드 순 자산은 21.0% 증가했지만 해외형 부동산 펀드는 31.3% 증가했습니다.
이렇게 부동산 펀드 시장이 성장할 수 있었던 원동력은 상대적으로 높은 수익률에 따른 것으로 볼 수 있습니다. FN가이드에 따르면 2018년 중(~12월 21일까지) 국내 주식형 펀드는 19.33%, 해외 주식형은 14.50%의 손실을 기록했지만 국내 부동산형은 4.29%, 해외 부동산형은 5.95%의 수익을 기록했습니다. 저금리가 지속 되고 자산 시장의 침체가 장기화하는 상황에서 상대적으로 안정적인 수익률 확보가 가능한 부동산 펀드에 자금이 집중됐습니다.
국내 부동산 시장에 부정적인 전망이 지배적인 상황에서도 부동산 펀드가 안정적인 수익률을 확보할 수 있는 것은 부동산 펀드가 주로 임대형 부동산에 투자하여 수익을 발생시키기 때문입니다. 부동산 펀드의 대표적 형태인 임대형 부동산 펀드는 일반적으로 부동산을 사들인 후 임대수익으로 배당을 지급하고 만기 때 부동산을 매각해 시세차익을 추구하는 구조입니다. 따라서 임차가 완료된 부동산을 대상으로 펀드를 설정하는 경우 임차료 기반의 안정적인 현금흐름을 바탕으로 투자자에게 만기까지 예정된 수익률을 제공하게 됩니다. 만약 임차기간의 종료 후 임차 물건의 매각에 따른 자본이익이 발생하면 추가적인 수익률을 확보할 수 있게 됩니다.
장기 투자상품 특성상 만기 전 환매 쉽지않고
원금 손실 리스크도 커…세밀한 검토 후 투자를
물론 부동산 펀드 투자에도 단점은 많습니다. 우선 부동산 펀드 상품 자체가 가진 특성으로 만기 전 환매가 불가능하고 펀드의 설정기간이 길다는 것입니다. 대부분 부동산 펀드는 3~5년의 장기투자상품인 만큼 만기 전 상환이 어렵고, 만기에도 투자 대상 부동산의 매각이 이루어지지 않으면 만기가 연장될 수 있습니다. 또한, 대상 자산을 투자 금액 이하로 매각하게 되는 경우 투자원금에 손실이 발생할 수도 있습니다.
개인 투자자들이 이러한 위험을 피하기 위해서는 높은 신용도를 가진 회사가 장기 임차하고 있는 부동산에 투자하는 펀드에 투자하는 것이 중요합니다. 임차인의 신용과 안정성이 확보될 경우 부동산의 안정적인 매각이 가능해지고 매각 차익이 발생할 가능성이 높아지기 때문입니다. 마지막으로 부동산 펀드는 ‘부동산’을 자산으로 한 ‘금융상품’입니다. 따라서 부동산에 투자한다는 마음으로 투자 목적에 맞는 세밀한 투자 검토가 필요합니다.