곧 퇴직하거나 수입이 일정하지 않은 상황에서 목돈이 어느 정도 있다면 안정적인 생활비를 확보를 위해 꼬마빌딩을 보유하고자 한다. 꼬마빌딩을 매입하려니 투자금에 비해서 수익률이 크지 않다. 따라서 토지를 매입한 후 신축을 해보려고 하는데 도대체 어떻게 해야 할까?

꼬마빌딩의 건축은 개발기획, 예산검토(공사비 등), 자금조달, 공사계약, 시공, 준공관리 등의 절차에 따라서 이루어진다. 이 절차 중 이번 회차는 꼬마빌딩 공사관리(준공관리)에 대하여 설명한다.

본격적인 건축물 시공절차를 시작하게 되면 공사관리를 얼마나 잘하느냐에 따라서 성공적인 건축이 될지가 결정된다.


먼저 공사일정 관리를 해야 한다. 시공단계에 들어가면 철거, 토목, 골조공사, 전기, 기계 등의 순서로 공정이 진행된다. 진행 중인 공정이 완료되면 바로 다음 공정이 시작돼야 만 한다. 그런데 시공사에서 골조공사가 마무리되었는데도 그다음 공정을 진행할 업체를 투입하지 못한다면 어떻게 될까? 당연히 전체 공사일정이 늦어지게 될 수밖에 없다. 보통 시공사는 다른 공정을 빠르게 진행해서 전체적으로 준공일정에는 차질이 없도록 하겠다고 하지만 과연 이렇게 될지는 장담을 할 수 없다. 따라서 건축주는 현재 진행되는 공정 다음에는 어떤 공정이 진행되며 어떤 업체가 어느 시점에 투입되는지를 꼼꼼히 체크하면서 일정 관리를 해야 한다.

다음으로 기성관리를 해야 한다. 계약금을 지급하고 난 이후에는 공사가 진행된 만큼에 대해서만 도급계약상의 공사금액에서 기성금을 지급하게 된다. 만약 시공사가 일한 것보다 과하게 기성금을 지급한다면 업체가 자금을 유용하게 되는 상황을 초래할 수 있다. 이미 과다한 기성이 나갔는데 시공사에 문제가 발생해 시공사를 변경해야 하는 경우가 생긴다면 건축주는 추가로 더 많은 비용을 부담할 수밖에 없다. 새로운 시공사를 현장에 투입해서 공사를 완성해야만 하기 때문이다. 따라서 반드시 과기성을 방지해야만 한다.

마지막으로 하자보수와 준공을 마무리한다. 건물이 준공된다고 해서 하자가 전혀 없다고 생각해선 된다. 준공 후 시공사가 마지막 기성금을 바로 지급해 달라고 하는 경우가 많은데 이때 반드시 하자가 없는지를 확인하고 최종 기성금을 지급하는 것이 맞다. 예를 들면 필로티 주차장에 설치하는 스토퍼의 수량이 안 맞는다고 해도 준공과 크게 관련이 없는 항목이다. 따라서 스토퍼 수량이 안 맞는다 하더라도 준공 검사 항목이 아니므로 관청에서 준공을 내주지 않을 이유는 없다. 그러나 건축주 입장에서는 이는 하자로 볼 수가 있다. ‘준공=무하자’가 절대 아니란 점을 유념해야 한다.

위에 언급한 부분 가운데 기성검수 및 하자보수 등은 판단하기 쉽지는 않은 일이다. 따라서 전문가의 도움을 받아서 기성검수 및 하자유무를 판단해야 한다. 공사일정을 관리하는 것도 각 공정별 이해도가 충분하지 않다면 반드시 전문기관으로부터 도움을 받는 것이 바람직하다.