토지 매입 ‘계약금’ 밖에 없는데 토지를 구입하여 주상복합건물까지 건축하는 게 현실적으로 가능할까. 답은 ‘가능하지만 리스크가 크므로 사업성 검토에 총력을 다해야 한다.’ 이다.

토지를 매입할 계약금밖에 수중에 없다면 토지 잔금, 공사비 등을 모두 차입에 의존해야 한다. 따라서 해당 사업의 사업성이 굉장히 좋아야만 한다. 만약 검토 결과가 이런 비용을 모두 감당하고 충분히 이익을 날 정도로 사업성이 있다면 그런 토지를 찾아낸 것부터가 굉장한 행운과 노력이 합쳐진 결과라 하겠다.

사업성 좋은 토지를 찾아서 계약금을 지불했다고 하자. 그렇다면 이제 어떻게 해야 할까? 시행해본 경험이 많이 있다면 어디를 찾아가서 무엇부터 해야 할지 알겠지만 일반적인 경우 그런 경험이 많지 않다. 잘못 접근하면 큰 낭패를 보는 게 시행사업이다. 따라서 이런 사업은 전문가의 도움을 받아서 하나하나 잘 검토하면서 접근해야 한다.


우선, 사업성 검토를 최대한 꼼꼼하게 해야 한다. 결국 사업성이 좋다면 차입에 의존해서 사업을 마무리하더라도 충분한 이익이 발생한다. 그래서 투자자가 붙을 수도 있고 금융기관 차입을 통해서도 사업진행이 가능하다. 시행사업은 분양이 사업의 성패를 결정한다. 오피스텔, 상가 등의 분양 가능성과 시세 등을 잘 파악해야 한다. 또한 분양되더라도 최악의 경우 사업 기간이 좀 더 길어질 수 있다는 부분도 염두에 두고 사업성을 분석한다.

둘째, 사업비에 대한 분석을 정확하게 해야 한다. 일반적으로 크게 실수하는 부분이 사업비를 과소 계산하거나 항목을 누락시키는 데 있다. 예를 들어 건축공사비는 잘 산정했는데 철거를 했더니 토목비가 예상보다 더 들어가는 경우다. 그렇다면 사업비가 늘어나 수익이 줄어드는데 이런 항목이 몇 개가 더 나오면 사업성이 떨어지는 결과를 낳는다. 또한 분양이 잘 된다고 해도 시간이 늘어지면 투입한 자본이 차입금이 많으므로 이자비용 부담이 커지게 된다. 이런 경우는 분양가를 낮게 잡더라도 빨리 분양을 하는 것이 더욱 유리할 수도 있다.

셋째, 시장의 흐름을 잘 파악해야 한다. 예를 들어 훌륭한 설계와 품질로 공사가 된 오피스텔이 있다고 하자. 그러나 금융 정책 변화로 대출이 막히거나 주변에 들어서기로 돼 있던 대기업 사옥, 대형병원 등의 완공이 크게 늦어지는 일이 발생하면 분양이나 임대 시점이 뒤로 미룰 수밖에 없다. 결국 차입금에 대한 이자비용 때문에 사업성이 크게 떨어지게 된다. 따라서 완공되는 시점에 시장이 어떨 것인지에 대한 예상이 정확해야 한다.

마지막으로 금융의 조달이 중요하다. 토지 잔금 및 공사비 등 기타 관련 비용을 모두 차입에 의존해서 해결해야 하기 때문에 금융을 어떻게 조달할지 그 구조에 대해 잘 알고 있어야 한다. 신용이 좋고 사업 조건이 좋다면 제1금융권의 자금을 사용할 수 있겠지만 만약 그렇지 못하면 제2금융권이나 다른 형태의 금융을 사용해야 한다. 하지만 어디까지나 차입이므로 금융비용 및 사업의 리스크를 어떻게 해결할지에 대하여 잘 준비해야만 한다.