Q. 최근 서울에서 소형 아파트를 분양하는데, 분양가와 전세가가 똑같은 것을 발견했습니다. 이런 주택을 매입하는 게 좋을지 궁금합니다. 어떤 문제가 발생할까요?


A. 최근 소형 면적의 아파트들이 인기가 높아지고 있습니다. 특히 전세를 낀 갭투자가 소형주택을 중심으로 이뤄지고 있는데요. 아무래도 정부의 강력한 대출규제로 인해 소액으로도 투자가 가능한 주택들이 인기를 끌고 있기 때문입니다.

실제 소형 면적의 아파트 거래량 비중도 높아지고 있는데요. 국토교통부 자료에 따르면, 지난 12월 서울시 전체 아파트 매매거래량(477건) 중 46%(220건)가 전용 60㎡ 이하 였고, 이어 60-85㎡ 38%(179건), 85㎡초과 16%(78건) 등의 순이었습니다. 지난 1월도 마찬가지인데요. 1월 전체 매매거래량(1,495건)에 47%(696건)가 전용 60㎡ 이하 면적들이었고, 이어 60-85㎡ 36%(531건), 85㎡초과 18%(268건) 등의 순이었습니다. 2월도 전체 매매거래량(475건)에 50%(238건)가 전용 60㎡ 이하 면적이었고, 60-85㎡ 37%(177건), 85㎡초과 13%(60건) 등이었는데요.


이처럼 전용 60㎡ 이하의 소형면적이 인기를 끈 것은 지난 2007년 이후 처음입니다. 2007년에도 DTI 규제와 함께 정부의 강력한 규제로, 자금부담이 낮은 도시형생활주택을 비롯한 소형 아파트들이 인기를 끌었는데요. 지난해 정부의 강력한 대출규제가 본격 시작되면서, 자금 여력이 낮은 실수요자들을 비롯한 소액투자자들이 소형 아파트로 몰리고 있는 것으로 보입니다.

하지만 소형 아파트에 대한 갭투자는 위험한 부분도 많습니다. 지난해 3월 전용 60㎡ 이하의 매매가 대비 전세가율은 62.45%였던 반면, 3월 현재(3.07 기준)는 53.29%로 계속해서 떨어지고 있습니다. 입주물량 증가와 소형 다가구주택 공급이 증가하면서 서울의 평균 전셋값도 하락세에 있는데요.


이런 상황에서 자금 여력이 낮은 수요자들이 무턱대고 갭투자를 시도하다가는 깡통주택으로 전락하는 일이 발생할 수도 있습니다. 따라서 요즘처럼 전셋값이 하락할 때는 본인의 자금상황을 꼼꼼하게 체크하는 것이 우선일 것 같습니다. 대출규제가 지속 되고, 금리도 상승할 여지가 높은 만큼 장기간 보유능력이 없는 상황에서 소형 주택을 무리하게 투자하게 되면, 전셋값 하락으로 인한 손해가 더 커질 수 있기 때문입니다.

또 지역마다 시장 상황이 다른 만큼 충분한 시장조사를 통해 임대 수요층들이 풍부한지도 알아봐야 합니다. 최근 경기와 인천 등 수도권에 입주물량이 풍부한 만큼, 인접지역들은 전셋값이 조정 받을 가능성이 커 보이기 때문입니다.

마지막으로 역세권이나 대형 업무지구, 생활인프라 등 입지여건을 잘 살펴보는 것도 주요한 요소입니다. 과거 신도시 조성 후 교통을 비롯한 인프라가 잘 갖춰지지 않아 장기간 주택시장이 불황을 맞이한 것으로 감안해 보면, 출퇴근이나 정주 여건들이 좋아야 수요도 늘어나기 때문입니다.