민경호 닥터빌드 대표

노후주택을 리모델링할까, 신축할까 고민을 많이 하곤 한다. 어떤 경우 리모델링을 해야 하고, 어떤 경우는 신축하는 것이 좋은지 절대적인 답이 있지는 않지만, 의사결정에 참고할 만한 내용을 알아보도록 하자.

건물을 소유하고 있는 입장에서는 리모델링 또는 신축 후 발생하는 예상 수입을 비교해야 한다. 어떤 경우이든 상당한 비용이 투입되기 때문이다.


첫째, 리모델링한다면 구조가 튼튼한지를 반드시 전문가를 통해서 확인해야 한다. 구조가 부실하다면 리모델링 자체가 불가능하다. 또한 리모델링은 신축처럼 자유롭게 건축을 할 수 있는 것이 아니라 일정한 틀 안에서 공사해야 하는 제약이 있다. 기존 건축물의 기본 구조 안에서 외형을 바꾸는 것이기 때문에 어찌 보면 당연하다.

두 번째, 리모델링했을 때 수익이 얼마나 발생할지는 투입하는 공사비와 비교해 봐야 하는데, 이는 주변의 환경과 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 노후주택을 주로 근생건물, 쉐어하우스, 원룸 건물 등으로 리모델링하는데 과연 리모델링 후의 용도가 해당 주택이 있는 지역에서 수익을 가장 잘 만들어 낼 수 있는지 면밀히 검토해 봐야 한다.

마지막으로 수익성 분석 후 리모델링이 어렵다면 신축을 선택해야 한다. 물리적으로 리모델링이 가능하고 투입 비용보다 수익이 더 많을 것이라 예상된다면 리모델링을 택해야 한다. 다만 신축은 골조 공사비와 토목 공사비를 더한 비용이 증축 비용과 마감 공사비만 들어가는 리모델링 비용보다 더 투입되므로 원가가 비싸다. 그래서 수익성에 대한 철저한 분석이 있어야 한다.

상기 설명한 바와 같이 리모델링과 신축의 비교 분석을 통해 의사결정을 하기 전에 몇 가지 포인트를 잘 알고 있어야 한다. 구조 검토는 반드시 전문가의 도움이 필요하며 주변 지역의 수익성 검토는 조사를 잘만 한다면 건축주도 얼마든지 할 수 있다. 그러나 신축할 경우의 수익성과 리모델링의 수익성을 비교하는 데는 세금 효과도 고려한 정확한 원가 계산이 필요하므로 전문가의 자문을 받는 것이 좋다.